21世紀經(jīng)濟報道記者張敏北京報道  12月11日至12日，中央經(jīng)濟工作會議在京舉行，系統(tǒng)部署了2024年經(jīng)濟工作。

對于頗受關注的房地產(chǎn)問題，會議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

會議還強調(diào)，要把推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機結合起來，促進各類要素雙向流動，推動以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。

房地產(chǎn)業(yè)體量龐大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，與宏觀經(jīng)濟政策、城鎮(zhèn)化進程、民生改善計劃息息相關。作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，如何理解房地產(chǎn)領域的“先立后破”？城鎮(zhèn)化的內(nèi)容形式在發(fā)生哪些變化？“三大工程”將提供哪些新的增長動能？近日，21世紀經(jīng)濟報道記者就上述問題專訪了中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長馮奎研究員。  

“三大工程”帶動新增投資超萬億

《21世紀》：中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)明年要“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。如何理解房地產(chǎn)領域的“先立后破”？

馮奎：房地產(chǎn)領域的“立”，至少包括產(chǎn)業(yè)地位、救急政策、新動能培育、制度建設等層面的“立”。要充分認識到房地產(chǎn)對穩(wěn)增長、保民生、防風險的正面、積極的意義，絕不能將房地產(chǎn)“妖魔化”。要積極培育房地產(chǎn)的新動能，比如近期在一些大城市正在實施的保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等。政策層面和行業(yè)層面要共同發(fā)力，支持“房地產(chǎn)+”或“+房地產(chǎn)”，以壯大新動能。關鍵還要逐步建立一套有利于房地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)管制度體系。

房地產(chǎn)領域的“破”，我理解是引導房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)結構優(yōu)化、平穩(wěn)壓降產(chǎn)能、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再造。

《21世紀》：今年以來，“三大工程”已在多個重要會議中被提及，這釋放出怎樣的信號？從釋放新消費、穩(wěn)增長的角度看，“三大工程”能否為經(jīng)濟提供新的增長動能？

馮奎：當前經(jīng)濟下行壓力大，部分房企、居民資產(chǎn)負債表收縮，通過財政補貼、抵押補充貸款（PSL）、專項債和市場化資金等，推動保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，能夠助力經(jīng)濟走出困境，并且積蓄未來的發(fā)展動能?！叭蠊こ獭睂⒋钶d新科技、新材料等，因而也是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化加深融合的新場景建設，能牽引帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在勞動力生活質(zhì)量、土地高效利用等方面，“三大工程”能夠改善生產(chǎn)要素條件，長遠來看，也有利于從供給側(cè)為發(fā)展注入新動能。

初步測算，2024年，這“三大工程”建設能夠帶動的新增投資超過1萬億，拉動固定資產(chǎn)投資增長2個百分點左右。除了經(jīng)濟意義，“三大工程”也具有社會民生等多方面的意義，是將城市化做實、做深、做優(yōu)的抓手，反映出中國特色的“深度城市化”具有巨大潛能待以釋放。

市場企穩(wěn)尚需時間

《21世紀》：中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)兩年將房地產(chǎn)置于“化解風險”的工作大項下，這說明房地產(chǎn)的風險值得長期關注。在化解風險方面，未來將有哪些政策舉措？

馮奎：過去20年，房地產(chǎn)發(fā)展中積累了一些深層次問題與風險，化解其風險顯然并非一兩年即可完成。風險因時而變，過去“防風險”主要是防止房地產(chǎn)過快上漲，現(xiàn)在是防止其過快下跌，實質(zhì)就是要保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。過快上漲與過快下跌，共同反映了房地產(chǎn)內(nèi)生機制不健全、外部監(jiān)管不到位。

當前“化解風險”的政策重點主要是加大金融支持力度、改善房地產(chǎn)需求等，以后重點應該是越來越多轉(zhuǎn)向根本性的制度建設，方向就是要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，通過明確監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管內(nèi)容等，構筑房地產(chǎn)健康運行的“堤壩”。

《21世紀》：近期，監(jiān)管部門多次強調(diào)對房地產(chǎn)合理融資需求的支持，中央經(jīng)濟工作會議也有相關的提法。房地產(chǎn)業(yè)的流動性是否會受益于量化寬松的大環(huán)境而有所改善？

馮奎：2023年前三季度，金融機構人民幣各項貸款余額同比增長10.9%；而對房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速則同比下降11.0%。中央經(jīng)濟工作會議指出要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這更加清晰顯示了決策層的態(tài)度和決心。從近期調(diào)研中看，一部分房企已得到改善，特別是那些正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行機構對其惜貸、抽貸、斷貸情況正在減少。

當前房地產(chǎn)流動性困難，情況復雜，還需要更多更有針對性的工具和手段。比如，在新的政策工具方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)難以處置，是否可嘗試由政府與銀行機構合作，通過購買的方式，將部分房企的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為長租房的房源，提供給進城農(nóng)民工、新市民、剛畢業(yè)的大學生？在更有針對性方面，政府要求銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持，要進一步研究為什么銀行并不積極參與？等等。

《21世紀》：自2021年下半年以來，房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩年多的深度調(diào)整。短期來看，按照現(xiàn)有的政策舉措，明年房地產(chǎn)市場是否會有所復蘇？

馮奎：這涉及對關鍵指標的理解。2003年，房地產(chǎn)業(yè)第一次被確立為支柱產(chǎn)業(yè)。過去20年，其占GDP的比重從4.5%左右持續(xù)攀升，一度穩(wěn)定在6.5%-7%的水平。總的趨勢特征是：螺旋式增長是主線，周期性波動是規(guī)律。但現(xiàn)在有兩方面發(fā)生變化，一是占GDP比重的區(qū)間值要調(diào)降，二是市場的企穩(wěn)可能還需要更長時間。

所以，從房地產(chǎn)企業(yè)的基本面來看，復蘇和成長是一個漫長的過程。更重要的是，我們衡量復蘇，既要看量，還要看質(zhì)。房地產(chǎn)提供了一個空間，這個空間能否搭載新功能、新技術、新產(chǎn)品，能否成為新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體？這對于復蘇來說，意義更大。

“新市民”融入城市成為城鎮(zhèn)化的重點

《21世紀》：中央經(jīng)濟工作會議提出，要把推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機結合起來。怎樣理解這兩者的結合？這一舉措將釋放哪些新的增長動能？

馮奎：首先要看到，新型城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村全面振興作為兩大戰(zhàn)略或兩組政策體系，都有各自政策支持的重點方向，在實際工作中容易造成割裂。在調(diào)研中，我聽到有的市縣級政府部門對此確實有困惑。

兩者的結合，實質(zhì)在于打破城鄉(xiāng)間長期以來存在的制度壁壘，使勞動力、資金、技術、土地、數(shù)據(jù)等要素能充分流動起來。這種流動，因為能改善供給側(cè)的條件，就可為中長期的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件，比如過去從事傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，因掌握新的技術成為新農(nóng)民或產(chǎn)業(yè)工人，人力資本的價值就必然反映到增長上去。從需求側(cè)來說，城鎮(zhèn)設施與服務投資的增量提質(zhì)、城市設施向鄉(xiāng)村延伸并形成一批新項目等，都會拉動投資。

從全國角度來講，城鎮(zhèn)居民人均收入是農(nóng)村居民的2倍以上，農(nóng)民變市民后，隨著收入增加，加上醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務的跟進，他們更有能力、更有意愿消費，潛在的消費需求如住房、購置汽車家電等得到釋放，總消費需求也會增加。從全要素生產(chǎn)率看，亞洲生產(chǎn)率組織和國內(nèi)學者測算，1978年以來TFP（全要素生產(chǎn)率）年均增長率在3%以上，有四分之三甚至更多源于體制改革與對外開放。這里的體制改革又主要發(fā)生在城鄉(xiāng)領域。

《21世紀》：從中長期來看，隨著人口、城鎮(zhèn)化等紅利的減弱，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展動能來自于哪些方面？

馮奎：我國的人口總量雖見頂，但是人口基數(shù)大，人群分化帶來的各類細化需求正在出現(xiàn)。城鎮(zhèn)化速度雖放緩，但城鎮(zhèn)化的內(nèi)容形式在發(fā)生變化，比如幾億“新市民”融入城市成為城鎮(zhèn)化的重點。這些方面的情況都對未來房地產(chǎn)市場帶來影響，套用一句話，房地產(chǎn)的時代過去了，但時代的房地產(chǎn)尚在成長。

從中長期來看，房地產(chǎn)發(fā)展的動力來自于投入、產(chǎn)品、工藝、市場、組織等各個方面的創(chuàng)新。從投入上說，新市民、農(nóng)民、退休人員等群體龐大，社會資本如何參與房地產(chǎn)建設運營，目前還沒有破題。從產(chǎn)品來說，過去講的比較多的是住宅，未來住宅產(chǎn)品與商業(yè)、辦公、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛這其中的一項或幾項能否組合起來？從工藝來說，工廠化、“模塊”化的房地產(chǎn)生產(chǎn)方式會不會興起？從市場來說，更細分的市場一定會不斷涌現(xiàn)，里面會不會出現(xiàn)一批房地產(chǎn)的“隱形冠軍”？從組織來說，全國85%的房企開發(fā)投資量只有總量的5%，這些中小房企過去走的“小而全”的路子。隨著一批這類企業(yè)淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)可能會形成新的組織模式。

《21世紀》：從內(nèi)外環(huán)境變化及行業(yè)自身發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)發(fā)展模式包含哪些內(nèi)容？

馮奎：中央提出構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的方向與要求已經(jīng)明確，房地產(chǎn)發(fā)展模式的具體內(nèi)容越來越豐富與具象，但這個模式究竟是什么可能還需要探討。我們初步研究，房地產(chǎn)發(fā)展模式的目標就是以人為本，讓人民有房子住，讓越來越多的人有越來越好的房子住。從重點內(nèi)容看，主要應包括多主體供給、多渠道保障、租購并舉等；從制度體系方面看，在投資、建設、銷售、出租、使用、體檢、更續(xù)、拆遷等所有環(huán)節(jié)，要有適用于新發(fā)展模式的法律、政策、制度等；從機制運行看，房地產(chǎn)與財政、貨幣、區(qū)域、土地等政策的“觸發(fā)”與聯(lián)動機制更加成熟、更加完備。