李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，杭州、西安兩個(gè)熱點(diǎn)城市先后取消樓市限購(gòu)政策，再加上不久前成都、長(zhǎng)沙、南京、蘇州等全面退出住房限購(gòu)，以及北京、上海、廣州、深圳、天津、海口優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，或收縮限購(gòu)的區(qū)域范圍，或放松外地或單身人士購(gòu)房資格等，從2016年開(kāi)始并覆蓋全國(guó)一二線和部分三線城市的住房限購(gòu)政策，除了少數(shù)城市外，大部分都已退出。

目前，全國(guó)仍保留住房限購(gòu)的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分實(shí)施限購(gòu)的狀態(tài)。接下來(lái)，預(yù)計(jì)這些城市或地區(qū)也會(huì)相繼松綁限購(gòu)政策，僅僅城市中心區(qū)域及限制開(kāi)發(fā)的區(qū)域（比如海南三亞、中部生態(tài)核心區(qū)等）保留限購(gòu)政策。限購(gòu)政策退出，一方面是住房供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)所致，另一方面是購(gòu)房行為發(fā)生改變。

目前，各地住房庫(kù)存消化壓力大，供大于求的局面明顯。首先，剛需轉(zhuǎn)向二手住房，全國(guó)有11個(gè)省市二手房交易超過(guò)新房，70個(gè)大中城市二手房交易超過(guò)新房，但住房發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代，二手房掛牌量不斷走高，消化壓力大、價(jià)格持續(xù)下跌，交易周期拉長(zhǎng)至半年至一年；其次，新房主要針對(duì)改善型需求，但去化周期長(zhǎng)，全國(guó)商品房待售庫(kù)存超過(guò)2015年歷史高位。

因此，限制購(gòu)買套數(shù)以緩解供需不平衡的限購(gòu)政策沒(méi)有執(zhí)行的必要了。同時(shí)，限購(gòu)政策目的在于削弱住房的資產(chǎn)屬性，彰顯其民生屬性。但是，2022年以來(lái)購(gòu)買多套房產(chǎn)以謀求資產(chǎn)溢價(jià)的購(gòu)房行為基本退出了，甚至一些地方還出現(xiàn)了擔(dān)心進(jìn)一步跌價(jià)的從眾式掛牌賣房的現(xiàn)象。如果這種現(xiàn)象不斷擴(kuò)展，就可能拖累市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致銷售萎縮和價(jià)格下滑的循環(huán)。

基于此，迫切需要釋放有效購(gòu)買力，活躍住房市場(chǎng)交易，對(duì)沖需求下滑、修復(fù)市場(chǎng)動(dòng)力，穩(wěn)定價(jià)格信號(hào)和市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)一二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策執(zhí)行了6年以上，很多購(gòu)房需求被抑制，對(duì)于完全退出限購(gòu)政策的二線城市來(lái)說(shuō)，將直接作用于釋放多套房的購(gòu)置需求，比如為子女入學(xué)、就業(yè)、結(jié)婚購(gòu)房，為父母養(yǎng)老購(gòu)房等。

對(duì)于收縮限購(gòu)范圍的一線城市（主要是北京、上海、深圳）來(lái)說(shuō)，首先能釋放外來(lái)人口或單身人士購(gòu)房需求，比如上海、深圳、北京均放松非戶籍或單身人士在外圍區(qū)域購(gòu)房的限制，或可以多購(gòu)一套，或收縮首套房購(gòu)置對(duì)個(gè)稅或社保繳納年限限制，或放松人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。一線城市外來(lái)人口集中，單身人士多。過(guò)去，對(duì)外來(lái)人口購(gòu)買首套房一直堅(jiān)持連續(xù)繳納5年社?；騻€(gè)稅，且京滬均限制單身外來(lái)人士購(gòu)房。這不符合當(dāng)前大城市平均婚育年齡推遲、單身人士多的現(xiàn)狀。

對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，近期限購(gòu)政策松動(dòng)主要集中在外圍區(qū)域，這與外圍區(qū)域住房供應(yīng)多有關(guān)。比如，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2023年北京遠(yuǎn)郊區(qū)（懷柔、平谷、密云和延慶）新房去化周期高達(dá)4.7年，遠(yuǎn)大于城六區(qū)、近郊區(qū)的水平。因此，松綁限購(gòu)有利于滿足需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)外圍新房去化。同時(shí)，在引導(dǎo)住房需求向外轉(zhuǎn)移的同時(shí)，也可優(yōu)化人口、產(chǎn)業(yè)合理布局。

不過(guò)，被限購(gòu)政策抑制的購(gòu)買力釋放的數(shù)量仍待觀察。首先，房?jī)r(jià)和收入預(yù)期偏謹(jǐn)慎，多套房購(gòu)置需求不足；其次，房?jī)r(jià)仍在高位，外地人口、單身人士總體購(gòu)買力有限，預(yù)期謹(jǐn)慎加劇了該局面；再次，在售庫(kù)存壓力大，老舊住房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期更強(qiáng)，剛需購(gòu)買力不足，“賣一買一”的置換鏈條不暢。另外，放開(kāi)限購(gòu)及購(gòu)房入戶等，可能在一定程度上導(dǎo)致對(duì)周邊城市購(gòu)買力的虹吸。

當(dāng)前局面下，迫切需要實(shí)施政策組合拳。比如，庫(kù)存大的城市緊縮供地、開(kāi)工；實(shí)施老舊小區(qū)補(bǔ)短板改造，提升存量住房掛牌效率；盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房，去庫(kù)存的同時(shí)能匹配購(gòu)買力，活躍交易、穩(wěn)定預(yù)期。當(dāng)然，更基礎(chǔ)的組合拳還是穩(wěn)定就業(yè)和收入預(yù)期。另外，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，防風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)頭，也不能有靠地產(chǎn)上規(guī)模拉經(jīng)濟(jì)、救財(cái)政的想法。