在樓市調(diào)控重壓下，曾經(jīng)以規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)為追求的房企，正越來(lái)越多地關(guān)注“活下去”的命題。

8月以來(lái)，A股和H股上市的數(shù)百家房企紛紛發(fā)布年中業(yè)績(jī)。此時(shí)距離“三條紅線”政策出臺(tái)剛滿一年，但在各項(xiàng)調(diào)控政策的重壓下，房企的關(guān)注點(diǎn)已發(fā)生了明顯的變化。

“安全”和“利潤(rùn)”成為多場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)談?wù)摰闹黝}，這并不難理解。前者是監(jiān)管下的必然要求，后者則是房企發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。如何平衡二者的關(guān)系，既考驗(yàn)房企的調(diào)整空間，又關(guān)系到公司的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

完成中報(bào)發(fā)布的多家大型房企，都不得不面臨利潤(rùn)和安全的困境。比如，萬(wàn)科的歸母凈利潤(rùn)為110.5億元，同比下降11.7%，近19年來(lái)首次出現(xiàn)中期凈利潤(rùn)下降的情況。面對(duì)增收不增利等問(wèn)題，萬(wàn)科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱，“就像讀書時(shí)候的感覺(jué)，期中考試沒(méi)考好，不知道怎么回答老師?！?/p>

萬(wàn)科猶此，足見(jiàn)整個(gè)行業(yè)難言樂(lè)觀。過(guò)去半年來(lái)，多數(shù)上市房企都按照“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)了“降檔”，但也付出了一些代價(jià)，如增收不增利等。且即便如此，在償債周期內(nèi)，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)并未真正下降，行業(yè)更是甚少談?wù)撘?guī)模。

房地產(chǎn)無(wú)疑已迎來(lái)變革期，從中報(bào)不難看出，大部分企業(yè)都在努力擁抱不確定性。唯一可以確定的是：以規(guī)模為標(biāo)尺的單一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)發(fā)生改變。

利潤(rùn)都去哪了？

今年上半年，萬(wàn)科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%?！叭龡l紅線”均未踩中，繼續(xù)處于“綠檔”。

銷售方面，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%。

利潤(rùn)的下滑就是在這種情況下出現(xiàn)的。對(duì)此，祝九勝歸結(jié)為三方面原因：第一，銷售規(guī)模的增長(zhǎng)有限；第二，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降較快；第三，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響，轉(zhuǎn)型效果要體現(xiàn)出來(lái)還需要時(shí)間。

在樓市調(diào)控亦步亦趨的情況下，規(guī)模增長(zhǎng)乏力已是行業(yè)共性，毛利率下滑同樣成為常態(tài)。2021年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為18.0%，較2020年同期下降6.02個(gè)百分點(diǎn)?！斑^(guò)去幾年特別是2017年以來(lái)，地售比（土地成本與銷售價(jià)格之比）一直在上升，所以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)……萬(wàn)科未來(lái)這兩年還是有一定的毛利率的壓力?！比f(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

房企的多元化業(yè)務(wù)大多屬于“重投入、少回報(bào)”，既容易對(duì)資金鏈形成壓力，又會(huì)影響利潤(rùn)率和資產(chǎn)回報(bào)率。但在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)受到影響的情況下，多元化轉(zhuǎn)型又顯得必不可少。

正如祝九勝所言，這些因素共同對(duì)房企的利潤(rùn)形成“拖累”，也使利潤(rùn)率攤薄成為普遍現(xiàn)象。比如，富力的毛利率為21.7%，較2020年全年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；融創(chuàng)毛利率20.8%，比2020年略降0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年上半年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；龍湖的毛利率為27.7%，屬于行業(yè)較高水平，但也比2020年下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

此外，富力、金地、奧園、建業(yè)、首開(kāi)、遠(yuǎn)洋、中南等一批房企則陷入“增收降利”的局面。

過(guò)去幾年來(lái)，利潤(rùn)的流失已成為房地產(chǎn)業(yè)的常態(tài)。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在銷售限價(jià)、土地成本提高的大趨勢(shì)下，公司近幾年只做了一件事情——在成本上作文章。公司經(jīng)常提的口號(hào)是，“向融資要利潤(rùn)，向管理要利潤(rùn)，向工程要利潤(rùn)，向供應(yīng)商要利潤(rùn)”。但與失去的行業(yè)紅利相比，這其中的空間并不大。

他還表示，利潤(rùn)攤薄的趨勢(shì)不可避免。自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)厲調(diào)控下仍然保持了高速增長(zhǎng)，即使有新冠疫情的影響，全行業(yè)繼續(xù)保持著較高的銷售規(guī)模，這也支撐了大部分企業(yè)享受到這波銷售紅利。若非如此，房企利潤(rùn)的下滑會(huì)更加明顯。

規(guī)模神話的終結(jié)

與利潤(rùn)的下滑相比，安全是更為緊迫的問(wèn)題。2018年，萬(wàn)科在深圳舉辦秋季例會(huì)上打出“活下去”的標(biāo)語(yǔ)，并被行業(yè)視為一種警示。三年后，“活下去”已然成為行業(yè)的現(xiàn)實(shí)。

2021年上半年，恒大的毛利和凈利潤(rùn)分別為288.4億元和105.0億元，比去年同期雙雙下滑，降幅分別達(dá)到57%和29%。恒大稱，毛利下降主要是由于交付面積減少和銷售均價(jià)下降所致。恒大還披露，部分項(xiàng)目因未付款而處于停工狀態(tài)。

恒大的資金鏈問(wèn)題早已為外界所知。這家上半年銷售規(guī)模達(dá)到3566億元的TOP3房企，近期遭遇了資金困境。除了出讓汽車、物業(yè)、零售等業(yè)務(wù)外，恒大還披露，正在尋找戰(zhàn)略投資者。

另一家深陷資金困境的房企華夏幸福，也在自救當(dāng)中。今年上半年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售金額139.7億元，僅相當(dāng)于去年同期（415.64億元）的34%。自今年春節(jié)前夕出現(xiàn)債務(wù)違約以來(lái)，華夏幸福的業(yè)務(wù)也受到不同程度的影響，并進(jìn)而影響到業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

除出售項(xiàng)目、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者外，華夏幸福還在推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，從而減少資金沉淀的規(guī)模。

4年前，華夏幸福的規(guī)模還曾位居行業(yè)前十。有分析人士認(rèn)為，上述兩家公司的現(xiàn)狀，說(shuō)明規(guī)模已很難成為房地產(chǎn)業(yè)的“護(hù)城河”。相反，現(xiàn)階段過(guò)度追求規(guī)模反而會(huì)招致更大的風(fēng)險(xiǎn)。曾因規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快而出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題的泰禾、藍(lán)光，上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)同樣不佳。

以“去杠桿”為目的的一系列政策出臺(tái)，被認(rèn)為是規(guī)模擴(kuò)張的“大敵”。去年以來(lái)，房產(chǎn)融資“三條紅線”、房貸“五檔管理”等代表性政策陸續(xù)出臺(tái)，樓市正式進(jìn)入“后杠桿時(shí)代”。這些政策既影響到企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，又通過(guò)對(duì)資金端的“抽血”，令一批企業(yè)陷入風(fēng)險(xiǎn)之中。

中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，政策在客觀上促使房企加大了銷售力度，通過(guò)銷售回款來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)金流的不足，同時(shí)也借此實(shí)現(xiàn)“降檔”，回歸安全區(qū)。但企業(yè)在拿地、投資方面的支出，已不可避免地受到影響。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理發(fā)現(xiàn)，與去年年末相比，多數(shù)房企都在年中實(shí)現(xiàn)了“降檔”，“綠檔”和“黃檔”房企所占比重也在提升。

但行業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)并未真正下降。前述房企人士表示，今明兩年仍是房地產(chǎn)的償債周期，資金壓力會(huì)繼續(xù)存在。與此同時(shí)，政策高壓會(huì)使越來(lái)越多的房企面臨資金鏈壓力，債務(wù)違約和行業(yè)并購(gòu)行為，仍有可能繼續(xù)高頻率出現(xiàn)。

可以確定的是，以規(guī)模為主要標(biāo)尺的行業(yè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)不再適用。中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，“蠻干我認(rèn)為沒(méi)有必要，我們還要理性地適應(yīng)政策，適應(yīng)市場(chǎng)，要在公司高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)下實(shí)現(xiàn)最好?！?/p>