經(jīng)過(guò)持續(xù)不斷的去杠桿化、去投資化之后，房地產(chǎn)業(yè)正在加速向民生屬性回歸。

8月17日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十次會(huì)議召開，研究扎實(shí)促進(jìn)共同富裕問(wèn)題，研究防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問(wèn)題。

會(huì)議公告中，僅有一處內(nèi)容直接涉及房地產(chǎn)，即完善“住房供應(yīng)和保障體系”。但作為我國(guó)居民生活中最重要的大宗資產(chǎn)，房地產(chǎn)的行業(yè)定位和政策導(dǎo)向，對(duì)于“共同富裕”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可謂舉足輕重。

近幾年來(lái)，以回歸居住屬性為目標(biāo)的“房住不炒”，一直是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標(biāo)。近期，該目標(biāo)正進(jìn)一步向保障民生和調(diào)節(jié)收入分配的方向延伸。這既可看作“房住不炒”內(nèi)涵的深化和落地，又在很大程度上決定未來(lái)的行業(yè)走向。

在這背后，已有兩條重要的政策脈絡(luò)延展開來(lái)。第一，自去年末以來(lái)，旨在提高直接稅比重、調(diào)節(jié)收入分配的房地產(chǎn)稅改革頻繁被提及；第二，包括保障性租賃住房在內(nèi)的住房保障體系建設(shè)，正被提到前所未有的戰(zhàn)略高度。

回歸民生

房地產(chǎn)是在最近20年中迅速成為我國(guó)家庭的主要資產(chǎn)的。自1998年房改啟動(dòng)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，人均居住面積也明顯改善。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，到2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

這一過(guò)程也伴隨著房?jī)r(jià)的快速上漲。新世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了至少5個(gè)上漲周期，房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，投資和投機(jī)情緒一度抬頭，并成為推動(dòng)市場(chǎng)非理性升溫的重要力量。

實(shí)際上，在2014年之后，我國(guó)就已邁過(guò)房地產(chǎn)供需平衡點(diǎn)，樓市全面大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。監(jiān)管部門也采取各種手段遏制投機(jī)和投資，但在市場(chǎng)數(shù)次大漲的“教育”下，這種需求的沖動(dòng)一直存在。

2016年末，監(jiān)管部門首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”（即“房住不炒”），在政策導(dǎo)向上回歸房屋的居住屬性。至今，此輪調(diào)控的力度和范圍均有增無(wú)減，近5年的調(diào)控周期也屬空前，尤其在土地、金融供給端的發(fā)力，在去杠桿的同時(shí)，也令投資投機(jī)需求近乎絕跡。

然而，“還不是真正的‘房住不炒’。”8月18日，自然資源部下屬某研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，若在此基礎(chǔ)上談?wù)摗肮餐辉！?，仍有一些?wèn)題需要解決。

他表示，過(guò)去多年來(lái)，樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)在于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對(duì)二手房、租賃、保障性住房等關(guān)聯(lián)領(lǐng)域的規(guī)范尚需加強(qiáng)。尤其是在“租購(gòu)并舉”的框架下，租賃住房（特別是政策性租賃房）的建設(shè)還存在短板。

另一方面，結(jié)構(gòu)性的供需失衡問(wèn)題仍然存在，并導(dǎo)致居民的資產(chǎn)性收入出現(xiàn)分化。

房產(chǎn)在調(diào)節(jié)收入分配中的作用不可忽視。央行于2020年發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，高于美國(guó)居民家庭28.5個(gè)百分點(diǎn)。住房已成為我國(guó)居民家庭的主要資產(chǎn)。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房地產(chǎn)帶來(lái)了家庭資產(chǎn)增加，但也出現(xiàn)了分配不均。基于房地產(chǎn)的財(cái)富增值效應(yīng)，過(guò)去大部分家庭通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富的積累和增值。但高房?jī)r(jià)下，一部分中低收入家庭因?yàn)橘I不起房而無(wú)法獲得這部分資產(chǎn)，租房住又進(jìn)一步加重了支出負(fù)擔(dān)。從這點(diǎn)看，分配不均的現(xiàn)象在加劇。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，近年來(lái)，教育、醫(yī)療等資源越來(lái)越多地附加在（購(gòu)買而非租住的）房產(chǎn)之上，同樣會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源分配不均。

許小樂(lè)表示，放在“共同富?！钡哪繕?biāo)框架下，房地產(chǎn)將更多是“保障基本居住、改善居住條件”的民生定位。

政策脈絡(luò)

從去年年末開始，樓市調(diào)控的民生色彩就逐漸凸顯，其中有兩條政策脈絡(luò)值得關(guān)注，分別是房地產(chǎn)稅改革和住房保障體系建設(shè)。

2020年12月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。文章認(rèn)為，通過(guò)房地產(chǎn)稅立法和改革，可健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，從而達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

進(jìn)入2021年，“房地產(chǎn)稅”再度被頻繁提及。3月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正召開財(cái)稅工作座談會(huì)，提出財(cái)稅政策研究的三大重點(diǎn)，其中之一就是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

5月6日，劉昆發(fā)表《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文，再次強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。5月11日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住建部、稅務(wù)總局在京召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)。

與現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”不同，房地產(chǎn)稅并非單一稅種，而是覆蓋房地產(chǎn)交易、持有等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收體系。房地產(chǎn)稅改革的目的之一，在于增加持有環(huán)節(jié)稅收，從而調(diào)節(jié)收入分配。多數(shù)受訪者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅有望以試點(diǎn)先行的方式推進(jìn)，其推出已是箭在弦上。

住房保障體系的建設(shè)，同樣是近期政策發(fā)力的重點(diǎn)。今年4月30日召開的中央政治局會(huì)議指出，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

7月22日，韓正主持召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議，強(qiáng)調(diào)以人口凈流入城市為重點(diǎn)，落實(shí)城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

作為一個(gè)新的住房品類，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。近期，多個(gè)城市發(fā)布租賃住房建設(shè)計(jì)劃，按照規(guī)劃，這一住房品類將大量推出，住房保障體系將快速完善，并有望大幅改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

站在“共同富?！钡慕嵌龋康禺a(chǎn)政策還有一定的延展空間。

許小樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市等降杠桿手段以及限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控手段，打擊投資投機(jī)行為，通過(guò)穩(wěn)房?jī)r(jià)，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

柏文喜則指出，涉及房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅與贈(zèng)予稅也或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)整，房地產(chǎn)租賃方面的稅收也有望快速推進(jìn)。