房地產行業(yè)資金監(jiān)管繼續(xù)從嚴從緊，為房企上游供應商提供融資的資產證券化亦受影響。

5月19日，對于今日網傳“協會明確要求全行業(yè)均不得開展房地產供應鏈類項目，單一類或集合類項目均不可?！倍辔粊碜糟y行、理財、保理業(yè)內人士對《21世紀經濟報道》記者表示，關注到上述傳聞，但均未收到此類通知或窗口指導。

不過，一位銀行業(yè)人士表示，上述傳聞夸大了房地產融資管控力度和方向。房地產供應鏈融資做的比較大的銀行，包括一家華南股份行和一家大行已被窗口指導。其他房地產供應鏈融資規(guī)模較小的銀行仍然可以備案。

多位業(yè)內人士對《21世紀經濟報道》記者表示，房地產業(yè)不允許過度融資，而非不允許融資，融資限制仍為房地產企業(yè)“三道紅線”、銀行四檔房貸集中度管理。

業(yè)內人士表示，監(jiān)管對房地產供應鏈去年就已有窗口指導，房地產類供應鏈ABS儲架規(guī)模最多20億元，已獲批儲架的可以繼續(xù)滾動發(fā)行，但新申請已經很難獲批。對于通過北金所債權融資計劃轉讓供應鏈類資產債權，由于其屬于“非標”資產，在非標嚴監(jiān)管之下已大為壓縮。

兩種房地產供應鏈融資模式

房地產供應鏈項目有多種形式，一類是場內的標準化融資，房地產供應商將應收賬款打包成保理債權，在交易所市場、銀行間市場發(fā)行資產支持證券（ABS）或資產支持票據（ABN）；二類是在北金所等掛牌轉讓相關債券，再經由信托通道將債權轉讓給投資人。按照資管新規(guī)，上述兩種方式中，資產證券化屬于標準化債權類資產，北金所債權融資計劃屬于非標準化債權類資產（簡稱非標）。

上述業(yè)內人士對《21世紀經濟報道》記者表示，所在機構的銀行理財資金仍在正常購買房地產供應鏈類資產證券化產品，但在“房住不炒”政策要求下，房地產供應鏈的資產證券化發(fā)行一直受到窗口指導。

一位業(yè)內人士對《21世紀經濟報道》記者表示，監(jiān)管去年就有窗口指導，保理形式的資產證券化產品申請儲架發(fā)行，制造業(yè)企業(yè)ABS儲架額度最高可到100億元，房地產類供應鏈ABS儲架規(guī)模被降至20億元。已經發(fā)行的房地產供應鏈ABS可以繼續(xù)滾動發(fā)行，但此類資產新申請儲架發(fā)行已經很難獲批?！氨O(jiān)管沒有發(fā)文，但這已經是業(yè)內的通常做法?！?/p>

一般來說，房地產供應鏈ABS或ABN的交易路徑為，由供應商通過對房地產商（作為核心企業(yè)）的應收賬款向保理公司進行保理融資，形成保理債權，由保理公司將其對房地產商的應收賬款作為基礎資產，向交易所或銀行間市場交易商協會申請資產支持證券儲架額度，房地產商作為共同債務人實現債務加入。

由于資產證券化屬于標準化債權類資產，銀行理財等資金購買房地產供應鏈類并無限制。一位華南保理公司人士對《21世紀經濟報道》記者表示，房地產供應鏈ABS以保理債權形式發(fā)行，關鍵要求是募集資金用于上游供應商用于建筑等，不能再將資金中轉給作為核心企業(yè)的房地產商，“否則就是違規(guī)向房地產企業(yè)融資了”。

《21世紀經濟報道》記者梳理發(fā)現，近期涉房類ABS終止項目時有出現。例如，5月11日，寶能地產擬發(fā)行20億元“天風-寶能應收賬款資產支持專項計劃”中止。房地產供應鏈ABS亦備受房企歡迎，4月24日，光明地產連發(fā)三個融資公告，分別為開展供應鏈資產支持證券業(yè)務（ABS）、開展供應鏈定向資產支持票據業(yè)務（ABN）及申請注冊發(fā)行超短期融資券，融資金額分別不超過20億元、50億元、35億元。

對于北金所融資渠道，繼續(xù)2019年以來對房地產信托融資渠道進行約束后，2020年以來對房地產的北金所融資渠道均已嚴控。一位信托公司人士表示，北金所債權融資計劃不算標品，愿意發(fā)行產品投資的信托公司已經不多了。

今年1月，一家第三方房地產金融平臺曾發(fā)報告稱，一些股份行、城商行通過私人銀行代銷操作針對前30強房企等百強房企的融資業(yè)務，私人銀行客戶通過認購北金所債權計劃、信托機構產品（如滿足條件的優(yōu)先股產品）、基金產品等向開發(fā)商提供融資款項，至于這些產品是否需納入房貸集中度管理統計口徑，目前來看尚無答案。

甚至，已有房地產企業(yè)發(fā)債用于償還北金所融資計劃。4月25日，招商局蛇口公告，擬發(fā)行15億元、150天期限超短期融資券，全部用于償還公司發(fā)行的北金所債權融資計劃。招商蛇口362億元債券余額中，存續(xù)超短期融資券55億元、中期票據86億元、公司債150億元、資產支持票據（ABN）10.5億元、資產支持證券（ABS）41.5億元、高級債券19億元。

不允許地產過度融資

有業(yè)內人士并稱，監(jiān)管對房地產企業(yè)融資的態(tài)度是不允許過度融資，而非不允許融資。融資限制不能超過房地產企業(yè)“三道紅線”、銀行房貸集中度管理。

對于房地產企業(yè)，根據《21世紀經濟報道》去年8月獨家報道，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長設置“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，按“三道紅線”，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

對于商業(yè)銀行，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限，并對超限銀行設置2-4年調整過渡期。

不過，雖然開發(fā)貸、公司債、企業(yè)債、資產證券化等房地產公司債權類融資渠道均受到嚴管，但房地產公司融資仍在快速增長。根據國家統計局數據，2021年1—4月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金63542億元，同比增長35.2%；比2019年1—4月份增長21.1%，兩年平均增長10.1%。

房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道中，增長主要來自購房者的定金、按揭貸款等回款。具體來看，2021年1—4月份，房地產開發(fā)企業(yè)國內貸款9043億元，增長3.6%；利用外資17億元，下降28.3%；自籌資金17167億元，增長15.4%；定金及預收款24362億元，增長74.1%；個人按揭貸款10738億元，增長41.3%。

今年4月，中金公司發(fā)表報告認為，目前大部分銀行房貸集中度距離上限仍有一定距離，房地產企業(yè)和購房個人還可以通過選擇非超限銀行獲得貸款來降低這一通知影響，不過一方面通知體現了監(jiān)管態(tài)度，而這一態(tài)度下銀行可能進一步收緊兩類貸款發(fā)放額度和標準，甚至還會影響到房地產債券、ABS類資產投資額度，從而傳導到房地產融資收緊；另一方面，部分區(qū)域性布點的銀行超限較多，可能導致該區(qū)域的房企融資和房地產銷售走弱，例如青島、成都、鄭州。

在房地產行業(yè)資金監(jiān)管整體從嚴從緊的情況下，房地產ABS對地產商的融資重要性有所凸顯。根據中指院數據，2020年，房地產ABS產品總發(fā)行規(guī)模3122.4億元，同比增長8.4%。其中，供應鏈ABS發(fā)行規(guī)模共計1846.7億元，同比增長18.0%，在房地產ABS發(fā)行總規(guī)模中占比59.1%，較2019年提升4.8個百分點。房地產供應鏈ABS對企業(yè)主體信用要求較高，目前主要為具有一定規(guī)模優(yōu)勢且信用評級較高的房企參與其中。