長假“大禮包”如約而至。9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

隨后，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行等國有大行，以及廣發(fā)銀行、中信銀行等股份制銀行連夜發(fā)布公告，將堅決落實有關(guān)要求，依法有序推進降低存量房貸利率工作。在時間安排上，上述銀行將于10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，在10月31日之前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。

存量房貸利率下調(diào)可減負(fù)促消費

今年以來，由于新發(fā)放房貸利率較快下行，新老房貸利差積累擴大，下調(diào)存量房貸利率的需求和呼聲很高。為回應(yīng)市場關(guān)切，《倡議》明確，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整。

在調(diào)整幅度上，對于貸款市場報價利率（LPR）基礎(chǔ)上加點幅度高于-30個基點的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

此前除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，其余存量房貸利率均可以下調(diào)為LPR-30個基點的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，可以調(diào)整至新發(fā)放房貸利率政策下限。

也就是說，本次調(diào)整后，北京的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：五環(huán)以內(nèi)的為LPR-5個基點，五環(huán)以外的為LPR-25個基點；上海的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：上海自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)、金山區(qū)為LPR-25個基點，其他為LPR-5個基點；深圳的二套及以上存量房貸利率調(diào)整為：LPR-5個基點。

《倡議》表示，絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點辦理。

本次存量房貸利率下調(diào)，將為貸款人帶來實實在在的“禮包”。截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%，而今年8月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.35%，比上月低5個基點，比上年同期低78個基點，處于歷史低位，今年以來前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR-30個基點，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計算為3.55%，較調(diào)整前的4.06%降低約0.5個百分點。以100萬元、30年期、等額本息還款的存量房貸為例，按照原利率的總還款利息為73.1萬元，新利率的利息總額為62.7萬元，兩者相差10.4萬元。

中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進對記者表示，此次存量房貸利率的政策調(diào)整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸利率的操作，其具有非常好的導(dǎo)向?！霸鹿毫p少了，后續(xù)對于提振消費信心等都具有積極的作用?！?/p>

開源證券地產(chǎn)建筑團隊分析師齊東認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)可以減輕居民的負(fù)債壓力，刺激消費和投資，減輕提前還貸壓力，穩(wěn)定住房消費預(yù)期，提振購房信心，政策利率下調(diào)也預(yù)示后續(xù)房貸利率中樞進一步下移。過往兩次存量按揭利率調(diào)整均有成效，他認(rèn)為本輪調(diào)整雖然不能直接促進市場去庫存，但短期市場信心或?qū)⒌玫礁纳?，后續(xù)政策持續(xù)性仍值得關(guān)注。在寬松的貨幣政策支持下，經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長，購房信心修復(fù)企穩(wěn)，市場銷售數(shù)據(jù)有望筑底，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月31日前可享受到調(diào)整優(yōu)惠

對于本次存量房貸利率調(diào)整的時間表，央行也給出明確的安排，存量房貸借款人將在10月31日前，享受到本次批量調(diào)整帶來的優(yōu)惠。

四大行9月29日晚間陸續(xù)發(fā)布公告稱，正在依法有序推進降低存量商業(yè)性個人住房貸款利率工作。工商銀行稱，擬于10月12日公布具體操作指引及相關(guān)事宜，并于10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

農(nóng)業(yè)銀行公告稱，將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作，將于10月12日發(fā)布具體操作事宜，10月31日之前統(tǒng)一對存量商業(yè)性個人住房貸款利率實施批量調(diào)整。

中國銀行公告稱，將按照市場化、法制化原則，依法合規(guī)制定實施細(xì)則，同時進行技術(shù)準(zhǔn)備，擬于10月12日發(fā)布具體實施細(xì)則，并于10月31日前對存量房貸利率實施批量調(diào)整。

建設(shè)銀行也公告稱，正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實施方案，擬于10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，10月31日前完成批量調(diào)整。

不過，由于每位借款人的貸款重定價日不同，不同貸款人的利率在批量調(diào)整后會有差異。專家表示，批量調(diào)整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30個基點所致。但在重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴大?！毖胄杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

為了從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

對此，市場認(rèn)為，通過長效動態(tài)的調(diào)整，可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，考慮到新的限貸政策和限購政策“降門檻”的效應(yīng)，將釋放很大一部分改善性需求，而改善性需求的釋放與限購政策調(diào)整所釋放的新市民需求，或能夠讓新房和二手房循環(huán)起來。