21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎北京報道  “4小時砍價35萬，意滿離。”在某社交媒體平臺上，南迪如是分享她最近的購房感受。

南迪在北京工作多年，2022年底結(jié)婚后，她就開始斷斷續(xù)續(xù)看房?？戳巳氖追吭粗?，2023年最后一個月，南迪成功“上車”。最近她剛拿到房本，為整個購房流程畫上句號。

南迪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，所購房源于2023年11月27日掛牌，掛牌價格為589萬元。掛牌不到一周，業(yè)主就降價了10萬元。12月第一個周末，南迪實(shí)地看房之后，覺得房子的戶型、采光、裝修等都很合眼緣，幾天后他們一家與業(yè)主談判到深夜，最后房子以544萬元的價格成交。

降價成交已經(jīng)成為近期北京二手房市場的顯著特征，多位受訪購房者、中介及專家都有類似經(jīng)驗(yàn)或感受。銷售平淡，市場進(jìn)入買方市場階段，降價成為業(yè)主加快成交速度、加大成交幾率的關(guān)鍵途徑。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，二手房市場的中介行業(yè)執(zhí)行雙邊代理模式，當(dāng)市場處于買方市場時，中介會更傾向于讓業(yè)主降低報價，更好促成交易，更多幫助買家。

二手房普遍降價成交

婚房需求、不時收到各網(wǎng)絡(luò)平臺定向推送的樓市分析、房價下降等信息，帶動了南迪的購房計劃。從2023年11月起，南迪開始集中看房。

由于有購房的剛性需求，市場不振并未對南迪的購房節(jié)奏帶來影響，但她將購房總價從700-800萬元壓縮到500余萬元。“房市低迷，我不再追求更高總價的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，而是盡量在全款能力范圍內(nèi)選擇房源，爭取將杠桿降為零。”

據(jù)南迪了解，相較小區(qū)近期成交的同戶型房源，他們房子的成交價偏高，但房子正南的朝向、良好的裝修和“拎包入住”的房況，拉升了該房源的綜合性價比。節(jié)省下來的裝修成本和超1萬元的月租金，以及縮短的入住時間，都讓南迪覺得這一房源是“比較劃算的一個選擇”。

北京豐臺區(qū)購房中介蔡舟向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，有價格優(yōu)勢或房況優(yōu)勢的房源才能成為重點(diǎn)推薦房源，“要么是好房子價格合理，要么是足夠優(yōu)質(zhì)?！?/p>

“現(xiàn)在不降價，根本不成交?！?蔡舟坦言，他們會建議那些需要換房或著急變現(xiàn)等有賣房理由的業(yè)主降價，“早賣了早拿到錢，早解決自己的問題”。

實(shí)際上，降價成交已經(jīng)成為近期北京二手房市場的顯著特征，多位豐臺、石景山、海淀、西城等區(qū)域的中介均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者談到當(dāng)下市場降價促成交的現(xiàn)實(shí)情況。

北京海淀知春路片區(qū)的房屋經(jīng)紀(jì)人彭旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，與2023年市場價格高點(diǎn)相比，片區(qū)內(nèi)的三居降價幅度平均在120萬元左右，兩居降價幅度平均在70萬元左右?！疤聢@的兩居室，2023年7、8月份能賣到926-928萬元，現(xiàn)在850萬元左右都能賣?！?/p>

無獨(dú)有偶，西城區(qū)金融街片區(qū)中介豐彥向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，隨著學(xué)區(qū)房交易進(jìn)入預(yù)熱期，其所在門店2023年12月二手房成交量增加近3成，但為了促成交易，他們也會建議業(yè)主降價。

受降價影響，葉躍也選擇了“上車”。她向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，剛剛購買的房源2023年10月底的掛牌價格是420萬元，在小區(qū)同戶型中是價格較低的一套。10月底她和業(yè)主談過一次價，業(yè)主態(tài)度很強(qiáng)勢，底價是415萬元，而這超過了葉躍的預(yù)期，她決定再等等看。

2023年11月，業(yè)主兩度主動降價，當(dāng)月上旬將價格降到405萬元，中旬再次降價到398萬元。

“這套房子近期大概率是能賣的，因?yàn)檫@個價格確實(shí)也到了一個臨界點(diǎn)了?！币晃恢薪檫@樣告訴葉躍。再加上小區(qū)挨著海淀、距離地鐵不遠(yuǎn)、周邊配套尚可，葉躍最終選擇以398萬元的價格購入。

2024年1月11日，該小區(qū)同戶型房源掛牌價格為375萬元，但不同于葉躍購買的中間層，這是一套頂層房源。負(fù)責(zé)該房源銷售的中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，目前該戶型頂層房源底價在370萬元左右，中間樓層成交價約為390萬元。與葉躍的成交價相比，當(dāng)前的底價又低了一些。

“近幾個月，我在貝殼關(guān)注的房子沒有一個漲價的，全在降價，我家附近一些次新房小區(qū)也降價比較明顯?！庇媱澰诒本┵I房的白煜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，他目前住在通州，重點(diǎn)關(guān)注朝陽常營和北京城市副中心的次新房。

據(jù)白煜回憶，他關(guān)注的400萬元以內(nèi)的房源，2023年累計降價30-40萬元的情況并不少見，而降價20萬元以內(nèi)的情況則比較普遍。

郭毅表示，現(xiàn)在北京二手房降價銷售是一個普遍現(xiàn)象，一方面是看房人群少，二手房成交周期長；另一方面也受中介督促業(yè)主降價的因素影響。她表示，降價現(xiàn)象不是近期才出現(xiàn)的，市場進(jìn)入下行期之后，價格就在下降。

“現(xiàn)在與其說什么小區(qū)降更多，不如說現(xiàn)在還有哪些小區(qū)沒在降價?！惫阏劦剑诋?dāng)前北京的二手房市場上，沒有學(xué)區(qū)資源的“老破小”，以及高總價的豪宅項(xiàng)目在流通和變現(xiàn)方面都有難度，要想成交就要在價格上做出更大讓步。

根據(jù)中國房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年12月，北京二手房價格環(huán)比下跌0.63%，環(huán)比已連續(xù)8個月下跌，且跌幅較上月有所擴(kuò)大。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，當(dāng)前二手房掛牌量處于高位，價格仍有一定下跌預(yù)期，若政策繼續(xù)優(yōu)化落位，二手房價格有望逐漸趨穩(wěn)。

新房“翹尾”行情或難持續(xù)

2023年12月14日，北京發(fā)布樓市新政，降低首付比例和房貸利率，2024年1月1日起，新的普宅標(biāo)準(zhǔn)也開始實(shí)施，政策力度之大，為近幾年所罕見。

新政推出時，南迪家的房子還沒有網(wǎng)簽。但她坦言，由于他們是全款買房，政策的出臺對他們影響不大。

白煜的情況則有所不同。2018年，白煜貸款在鄭州買下人生第一套房，存量首套住房貸款利率調(diào)整后，月供降至4000元。截止到目前，他的房子已浮虧40萬元，由于降價太多，他目前還沒有出售打算。

與此同時，在北京工作多年的白煜也想在北京買房安家，但二套房60%-80%的首付比例讓他望而卻步。從“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到降首付、降利率和普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，政策“組合拳”打出之后，白煜拿到了北京首套房“入場券”，首付比例和房貸利率明顯下降。

白煜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者坦言，北京政策剛推出的時候，他也曾動過買房的心思，但綜合考慮之后，他決定再等等看。一方面，當(dāng)前北京樓市難言樂觀，他對市場走勢沒有信心；另一方面，出于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和個人就業(yè)穩(wěn)定性等因素考慮，白煜不想有太大的月供壓力。

但從數(shù)據(jù)來看，北京樓市新政發(fā)布之后，二手房成交有所改善，Wind監(jiān)測北京住建委數(shù)據(jù)顯示，2023年12月北京二手住宅網(wǎng)簽量為12963套，環(huán)比增長3.3%。郭毅談到，二手房成交周期相對長，2023年12月二手房交易數(shù)據(jù)或?qū)⒃?024年2-3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

相較二手房數(shù)據(jù)，新政后北京新房成交數(shù)據(jù)的改善更為明顯，新房市場出現(xiàn)了“翹尾”行情。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年12月15日~12月31日，北京商品住宅成交4443套，日均成交261套，較12月1日~12月14日日均增長超100%。從面積來看，全月商品住宅成交量為68.38萬平方米，環(huán)比增長36.7%。

陳文靜表示，除了政策帶動部分購房需求釋放之外，臨近年末，房企推盤積極性增加、房企營銷力度加大也是帶動樓市銷售增長的影響因素。除此之外，月底部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，一定程度上也帶動成交量提升。

據(jù)郭毅觀察，進(jìn)入2024年1月，北京新房市場成交量下行比較明顯，雖然這也有房企將簽約盡量集中在12月底前，以及居民元旦外出游玩等因素影響，但綜合來看，郭毅認(rèn)為，北京樓市新政的后續(xù)效應(yīng)并未在2024年1月新房市場上呈現(xiàn)出來，新房整體銷量呈筑底狀態(tài)。

整體來看，陳文靜認(rèn)為，新政落地后，北京部分項(xiàng)目開盤去化較好，市場活躍度出現(xiàn)一定提升，新政對市場產(chǎn)生了一定積極效果，但整體帶動幅度有限。

“1月是傳統(tǒng)銷售淡季，預(yù)計2024年1月市場銷售規(guī)模較2023年12月有所回落，但在政策帶動以及供給端改善等因素影響下，市場有望保持一定活躍度。”陳文靜說。

（應(yīng)采訪者要求，南迪、蔡舟、彭旭、豐彥、葉躍、白煜均為化名）