21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏、實(shí)習(xí)生黃俊鈞北京報(bào)道 

“根植城市更新中的老舊小區(qū)改造領(lǐng)域，是一件難而正確的事情。一方面，老舊小區(qū)改造符合政府和老百姓的需要；另一方面，這類項(xiàng)目利潤(rùn)微薄，回報(bào)周期長(zhǎng)，此前在國(guó)內(nèi)也沒有先例，所以實(shí)施起來也并不容易。”愿景集團(tuán)董事長(zhǎng)陶紅兵向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。從宏觀層面來看，城市發(fā)展已經(jīng)由原先的大規(guī)模增量建設(shè)階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的新階段。與此同時(shí)，城市發(fā)展中面臨的基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施落后等問題亟待解決，人民群眾對(duì)城市的宜居性也提出了更高的要求。

2021年，“城市更新”首次寫入政府工作報(bào)告。此后，城市更新便頻繁出現(xiàn)在各級(jí)政府的文件中，并得到越來越多的政策支持。其中，鼓勵(lì)支持社會(huì)資本參與城市更新，是各地政策的重要方向。

成立于2018年的愿景集團(tuán)，是較早介入城市更新的社會(huì)資本之一，主要關(guān)注城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。其對(duì)北京勁松小區(qū)的改造，是北京首例社會(huì)資本介入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的案例，并形成了“勁松模式”。2020年，“勁松模式”被寫入北京市政府工作報(bào)告。

以“勁松模式”為起點(diǎn)，愿景集團(tuán)不但聯(lián)動(dòng)周邊的三里屯街道、雙井街道、潘家園街道，推動(dòng)緊鄰片區(qū)整體更新升級(jí)；而且在深耕北京的同時(shí)，積極在全國(guó)布局，范圍覆蓋山東、廣東、川渝、華東等地區(qū)。

陶紅兵認(rèn)為，老舊小區(qū)改造與城市更新是一條微利可持續(xù)的賽道，沒有短期暴利的可能性。也正因如此，這類項(xiàng)目需要有情懷、愿意付出的團(tuán)隊(duì)來長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，老舊小區(qū)改造涉及居民、政府等主體，因此除了人才建設(shè)外，政府部門的支持也十分重要。

陶紅兵

長(zhǎng)周期、薄利潤(rùn)

城市更新是一種將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，其涵蓋的范疇較大，城市更新對(duì)象既可以是住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等，也可以是街道、公園、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和公共資源。

其中，老舊小區(qū)改造的對(duì)象主要是建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，2000年前建成的小區(qū)是主要改造對(duì)象。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類?；A(chǔ)類，為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；完善類，為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類，為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造等。

陶紅兵介紹，基礎(chǔ)類改造主要有政府資金參與。完善類和提升類的改造可以有社會(huì)資本介入，也是愿景集團(tuán)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，比如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、充電樁、停車場(chǎng)等配套設(shè)施的功能完善和品質(zhì)提升，電梯加裝，智慧社區(qū)與養(yǎng)老服務(wù)等。

與房地產(chǎn)開發(fā)不同，這類業(yè)務(wù)更多屬于“運(yùn)營(yíng)”的范疇。不僅對(duì)運(yùn)營(yíng)能力有要求，而且利潤(rùn)微薄。陶紅兵指出，愿景會(huì)根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀來確定大體的改造方案，來測(cè)算需要付出的成本，然后根據(jù)可獲得的平衡資源、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的預(yù)期收益等，來確定項(xiàng)目的收益前景。

總體來看，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的利潤(rùn)微薄，這注定了項(xiàng)目的回報(bào)周期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的，“可能要在十年以上”。正因如此，目前投身于這一賽道的社會(huì)資本并不多。

愿景集團(tuán)進(jìn)入這一賽道，與陶紅兵本人的從業(yè)經(jīng)歷有一定淵源。

2015年，陶紅兵加入鏈家地產(chǎn)，擔(dān)任高級(jí)副總裁，先后分管新房和投資業(yè)務(wù)。分管投資業(yè)務(wù)期間，陶紅兵希望選擇一條好的投資賽道，這也得到了時(shí)任鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)的左暉的支持。左暉希望成立一家投資管理公司，做回報(bào)低、周期長(zhǎng)、能對(duì)老百姓提供幫助的事情，但當(dāng)時(shí)并沒有確定具體的方向。

2018年，愿景集團(tuán)成立。2020年8月，脫胎于鏈家的貝殼找房登錄紐交所。

上市前，左暉將出讓股份獲得的大部分收入交給愿景，用于新賽道的投資。“從老左（左暉）的角度來說，他就是想做一些對(duì)社會(huì)有益的事兒。”

經(jīng)過摸索，愿景集團(tuán)最終選擇了老舊小區(qū)改造?！袄吓f小區(qū)的體量龐大，約占全國(guó)小區(qū)的40%，有上百億平方米。這也就是說開發(fā)商建了二三十年的房子加在一起，才和中國(guó)老舊小區(qū)的面積相當(dāng)。”陶紅兵說，由此可見，這條賽道是足夠長(zhǎng)的。且老舊小區(qū)改造是一件對(duì)社會(huì)有益的事情，這也非常符合左暉的愿景。

拆解“勁松模式”

愿景介入勁松社區(qū)的開發(fā)，有一定的巧合成分。陶紅兵解釋道，2018年，關(guān)于老舊小區(qū)改造的方方面面都尚在探索期，各方都較為謹(jǐn)慎。在與其他街道的洽談未果后，愿景最終和勁松街道達(dá)成合作協(xié)議，在勁松北社區(qū)率先嘗試改造行動(dòng)。

“當(dāng)時(shí)的勁松街道主任比較有創(chuàng)新精神，因?yàn)槲覀冏龅臅r(shí)候，很多政策方面的瓶頸還沒有突破，（一些做法）還是在政策的邊緣地帶?！碧占t兵說，勁松街道選擇和愿景合作，是“很有勇氣”的。

最終，對(duì)勁松社區(qū)的改造取得成功，并獲得監(jiān)管部門的高度認(rèn)可?！侗本┦袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗(yàn)”，引入社會(huì)資本參與。

其中，“勁松模式”是社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的范例，“首開經(jīng)驗(yàn)”則代表國(guó)有資本在老舊小區(qū)改造中的成功做法。

4月14日，由北京市規(guī)劃展覽館主辦，愿景集團(tuán)協(xié)辦的“勁松模式——老舊小區(qū)更新模式探索及成果展”在北京市規(guī)劃展覽館開幕。展覽將“勁松模式”拆解為黨建引領(lǐng)，“五方聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制；堅(jiān)持參與式治理；可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式；一張藍(lán)圖管到底；專業(yè)化物業(yè)服務(wù)等5個(gè)方面，并指出，“勁松模式”為促進(jìn)首都超大城市高質(zhì)量發(fā)展提供了重要探索路徑，也為全國(guó)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和城市更新提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?/p>

作為實(shí)際參與者，陶紅兵認(rèn)為，“勁松模式”的關(guān)鍵在于社會(huì)資本的參與。具體來說，就是社會(huì)資本參與到老舊小區(qū)改造這一領(lǐng)域，專門從事完善類和提升類的改造項(xiàng)目，并通過和政府的基礎(chǔ)類改造相結(jié)合，社會(huì)資本和政府財(cái)政資金相結(jié)合，以完善老舊小區(qū)配套設(shè)施的功能，提升老舊小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

他認(rèn)為，對(duì)于社會(huì)資本來說，“勁松模式”的特點(diǎn)是通過長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)而不是通過短期開發(fā)或是銷售房地產(chǎn)，來獲取回報(bào)，收回投資。即意識(shí)上需要把過去的開發(fā)思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)思維，盈利模式由短期的暴利轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的微利，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

陶紅兵表示，這種差異會(huì)體現(xiàn)在方方面面，使得開發(fā)模式中形成的路徑依賴很難在運(yùn)營(yíng)模式中成立。

以成本控制為例，房地產(chǎn)項(xiàng)目的樣板間大多做得美輪美奐，讓人產(chǎn)生購(gòu)買的沖動(dòng)，并形成溢價(jià)，且很多樣板間在銷售完成后會(huì)被拆掉。但在老舊小區(qū)改造中，示范區(qū)更多考慮使用中的便利性，且最終會(huì)用做運(yùn)營(yíng)，不會(huì)輕易拆掉。

運(yùn)營(yíng)之道

雖然“勁松模式”備受認(rèn)可，但作為運(yùn)營(yíng)、服務(wù)類工作，實(shí)際操作并不容易。陶紅兵指出，在老舊小區(qū)改造過程中，獲得居民同意、獲取平衡資源、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、收繳物業(yè)費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)都不容易。

“沒有一個(gè)項(xiàng)目是容易的?！碧占t兵說，大項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是資源多，運(yùn)營(yíng)空間大，但居民數(shù)量也多，協(xié)調(diào)起來并不容易。小項(xiàng)目資源少，但居民也少，更容易達(dá)成一致。

具體到實(shí)踐層面，很多技巧都是逐漸摸索出來的?！胺彩怯袃和娴挠螛吩O(shè)施的地方，旁邊要修很多凳子給家長(zhǎng)老人坐。因?yàn)楹⒆油ǔ２粫?huì)自己來玩，都是家長(zhǎng)帶著來。孩子在玩，家長(zhǎng)要有休閑坐的地方，所以我們一般都是把老人休閑區(qū)和兒童游樂區(qū)放在一塊，這樣孩子玩樂不會(huì)脫離老人的視線。”陶紅兵說。

更重要的是，作為一個(gè)微利項(xiàng)目，如何在提升居民生活體驗(yàn)的同時(shí)兼顧成本控制，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力有著極大的考驗(yàn)。 

陶紅兵舉例稱，愿景在老舊小區(qū)改造過程中基本上不種植灌木，如果小區(qū)原本有灌木，通常會(huì)將其拔掉，改為草坪。因?yàn)楣嗄倦m然色彩豐富，層次感強(qiáng)，但養(yǎng)護(hù)成本高，不但需要修枝澆水，而且容易積存垃圾。而如果由草坪取代灌木，那么所需的人力成本和時(shí)間成本就會(huì)減少很多。

“如果這一片是草坪，一個(gè)清潔工用15分鐘就把這幾百平米打掃干凈了。但如果里面有好幾道灌木叢，清潔工兩小時(shí)都干不完。這就是運(yùn)營(yíng)成本的節(jié)約，你得為以后著想，不是只看眼前。”陶紅兵說。

老舊小區(qū)改造的復(fù)雜性，也對(duì)經(jīng)營(yíng)者提出了很高的要求。

陶紅兵表示，作為服務(wù)商，要求成本低，效率高，響應(yīng)快，服務(wù)周到，還要隨機(jī)應(yīng)變，機(jī)動(dòng)靈活。這也是愿景作為社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的優(yōu)勢(shì)。

在人才選擇方面，除了基礎(chǔ)的運(yùn)營(yíng)能力外，愿景很看重人員是否具備負(fù)責(zé)、對(duì)居民友好的品質(zhì)。這是因?yàn)閯潘赡Ｊ街匾暰用竦膮⑴c，前期的改造、經(jīng)營(yíng)方案需要過半數(shù)居民投票通過；后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)費(fèi)收繳也都需要居民的支持。

同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)擁有具備與政府溝通能力的人才。陶紅兵強(qiáng)調(diào)，正由于項(xiàng)目是微利的，為了避免虧損，保證項(xiàng)目的可持續(xù)性，獲取政府的支持同樣是必不可少的。

他認(rèn)為，政府的支持甚至是選擇項(xiàng)目的重要考量因素。“只要當(dāng)?shù)卣С郑嘟o機(jī)會(huì)，符合我們的標(biāo)準(zhǔn)，我們就去著力去做，所以營(yíng)商環(huán)境還是比較重要……因?yàn)檫@個(gè)事兒我們本來就是微利，弄不好就賠錢了，所以如果政府不支持或者效率低一些，可能就更難了?！?/strong>