日前央行發(fā)布了2024年12月金融數(shù)據(jù)。當(dāng)月居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增3000億元，同比多增1538億元，連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)回暖，反映出市場(chǎng)成交量有所改善。但全年累計(jì)新增2.25萬(wàn)億，連續(xù)第三年回落，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍需加力。

目前各方已經(jīng)形成共識(shí)，即房地產(chǎn)問(wèn)題是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵問(wèn)題，在市場(chǎng)下行階段，需要強(qiáng)有力的外力扭轉(zhuǎn)，以打破負(fù)反饋循環(huán)。

因此，去年9月底以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)的重視程度大幅提升。9月26日的中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，相關(guān)部委連續(xù)推出了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的系列政策。隨著政策效力持續(xù)發(fā)揮，10月以來(lái)，30個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款規(guī)模也連續(xù)三個(gè)月同比多增。

不過(guò)，需要指出的是，近期市場(chǎng)成交量的回升，一定程度上屬于“以?xún)r(jià)換量”。從更能反映市場(chǎng)情緒的二手房成交指數(shù)來(lái)看，近期成交量確實(shí)有所改善，但價(jià)格仍持續(xù)處于下行區(qū)間。需要考慮在這波剛性需求釋放完畢后，如何進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)。

實(shí)際上，當(dāng)前市場(chǎng)情緒之所以仍然不高，主要受到兩方面因素的掣肘。一方面，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期仍然偏弱。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的消費(fèi)者信心指數(shù)調(diào)查，截至2024年11月，居民對(duì)于收入的信心指數(shù)約為94.1，為歷史數(shù)據(jù)的11%分位水平。應(yīng)該說(shuō)，在預(yù)期影響下，降低首付比和貸款利率可能難以持續(xù)提升居民部門(mén)的加杠桿意愿。

另一方面，庫(kù)存壓力仍然較大。截至2024年11月底，商品房待售面積仍然高達(dá)7.33億平方米，約處于歷史數(shù)據(jù)的96%分位水平，去化周期仍然較長(zhǎng)。雖然中央明確地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券可用于回收閑置存量土地、新增土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房，央行也推出了保障性住房再貸款，支持地方政府收儲(chǔ)，但從實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，使用率仍有待提高。

毋庸置疑，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大的發(fā)展空間，包括城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比還有10多個(gè)點(diǎn)的提升空間，戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率和常住人口城鎮(zhèn)化率仍有將近18個(gè)點(diǎn)的差距，以及一批“老破小”的住房狀況有待改善等。但就現(xiàn)實(shí)而言，以上兩個(gè)方面的掣肘影響了這些發(fā)展空間的釋放，因此，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還需在兩個(gè)方面持續(xù)用力：

一是盡可能改善居民收入。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“促進(jìn)居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步”作為發(fā)展目標(biāo)之一，已經(jīng)凸顯出對(duì)于這一問(wèn)題的高度重視。而要促進(jìn)收入增長(zhǎng)，就需要從就業(yè)端發(fā)力，改善居民的工資性收入，以及通過(guò)“穩(wěn)住股市樓市”，改善居民的財(cái)產(chǎn)性收入。

二是要盡可能降低庫(kù)存壓力。在上一輪供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，我國(guó)曾通過(guò)棚改貨幣化等方式拉動(dòng)居民杠桿率來(lái)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。但當(dāng)前杠桿率已達(dá)到63.2%，繼續(xù)上升的空間有限，因此去庫(kù)存的責(zé)任需要落在地方政府甚至是中央政府身上。應(yīng)盡可能地把專(zhuān)項(xiàng)債用于收儲(chǔ)等政策落實(shí)到位，甚至可以考慮由中央政府出手來(lái)統(tǒng)一收儲(chǔ)并改成保障性住房。

事實(shí)上，中央已對(duì)2025年的政策基調(diào)作出重要調(diào)整，財(cái)政政策轉(zhuǎn)向“更加積極”，貨幣政策轉(zhuǎn)向“適度寬松”，均為較積極的表態(tài)，并明確要求“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“推進(jìn)處置存量商品房工作”。可以認(rèn)為，在政策加碼之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的可能性正在上升。