近日，上市房企陸續(xù)發(fā)布半年業(yè)績簡報。在樓市下行、行業(yè)調(diào)整的大背景下，一些影響正體現(xiàn)在房企業(yè)績的各個層面。

從已經(jīng)發(fā)布業(yè)績簡報的房企來看，今年上半年，營收、利潤雙雙下降成為主流，有不少房企繼續(xù)出現(xiàn)虧損。但也有少數(shù)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)增長。

近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，一些房企在市場高點獲取的地塊，于近兩年進(jìn)入銷售期。由于市場不佳，房企的結(jié)轉(zhuǎn)收入明顯下降。同時，售價下降，銷售周期延長等因素，也使得房企的利潤被大幅攤薄，其中不少房企出現(xiàn)虧損。

此外，資產(chǎn)計提減值的增加，也是房企利潤下滑的原因。

利潤下降仍是主流

8月20日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，預(yù)期今年上半年本公司擁有人應(yīng)占虧損約為人民幣150億元，上年同期虧損約為人民幣153.7億元。

融創(chuàng)表示，虧損主要由于受市場下行的影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅減少。同時也有計提或負(fù)債撥備等因素所致。

同日，弘陽、雅居樂均發(fā)布公告表示，上半年出現(xiàn)業(yè)績虧損。其中，弘陽的虧損額約在人民幣15億元至20億元之間，比上年同期有所減少；雅居樂虧損額在人民幣85億元至90億元間，同比有所擴大。

雅居樂給出的虧損原因，與大部分房企類似，包括售價下降導(dǎo)致的毛利率下跌，以及資產(chǎn)計提減值。相反，弘陽則表示，計提減值損失減少，令毛利及毛利率比去年同期上升，從而使得虧損減少。

在近期發(fā)布上半年業(yè)績簡報的房企中，虧損的情況頗為常見，正榮、中梁、禹州、仁恒、建業(yè)等房企均出現(xiàn)虧損。央國企中，五礦、遠(yuǎn)洋也出現(xiàn)虧損。

在對虧損的解釋中，這些公司均提到房地產(chǎn)市場環(huán)境不佳的影響。

今年上半年，仍有少數(shù)企業(yè)保持盈利。保利上半年營業(yè)總收入1392.49億元，同比增長1.62%；凈利潤106.98億元，同比減少29.00%。雖然屬于“增收不增利”，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，保持利潤為正已屬少見。

新城發(fā)展預(yù)計上半年歸母凈利潤在人民幣9億元至11億元之間，低于去年同期14.31億元的水平，是少數(shù)仍保持盈利的民營房企之一。對于利潤的下滑，該公司也表示，“主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致開發(fā)收入降低”。

中國奧園也宣布，相比去年同期的虧損，今年上半年也實現(xiàn)了盈利。但主要原因是公司完成了境外債務(wù)重組，并因此錄得重組收益。若撇除重組收益，公司預(yù)計仍將虧損。

相比之下，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預(yù)告的大中型房企中，僅金茂錄得利潤大幅提升。中國金茂預(yù)計，上半年歸母凈利潤同比增幅預(yù)計達(dá)130%，“主要由于集團(tuán)持續(xù)強化精益管理，全力推進(jìn)控費提效，管理費用、銷售及營銷開支、融資成本等顯著下降?！?/p>

縮表時代的發(fā)展策略

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模下降，以及風(fēng)險的逐漸出清，房企縮表已成常態(tài)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國新建商品房銷售額從2021年約18萬億元的峰值，降至2023年的11萬億元左右，降幅約為四成。今年上半年，新房銷售額不足5萬億元。

在此背景下，房企的銷售額、營業(yè)收入等規(guī)模性指標(biāo)的下滑不可避免。加之行業(yè)進(jìn)入“高價拿地、低價賣房”的周期，利潤也被一再攤薄。

北京某資深房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，北京近兩年入市的新房項目，大多是在2021年和2022年的高點拿的地，土地成本較高。加上近年來市場降溫，銷售周期拉長，大部分項目利潤微薄，還有不少項目處于虧損狀態(tài)。

因此，在完成銷售規(guī)模業(yè)績指標(biāo)后，一些房地產(chǎn)項目在下半年選擇收回價格折扣，其策略也從“沖規(guī)?！鞭D(zhuǎn)為“保利潤”。

但此舉能在多大程度上改善房企的業(yè)績表現(xiàn)，目前仍存疑問。

該人士指出，市場尚未進(jìn)入復(fù)蘇通道，買賣雙方仍處于博弈狀態(tài)，若調(diào)整價格，有可能會導(dǎo)致交易量的進(jìn)一步縮水。

仁恒置地管理層近日也在業(yè)績會上表示，在二季度諸多新政出臺后，開盤的項目仍舊存在銷售疲軟情況。該公司認(rèn)為，或許下半年會有一些新的政策刺激而出現(xiàn)回暖，但整體大勢依然沒有改變。

短期內(nèi)，房企的策略仍是謹(jǐn)慎行事。仁恒管理層表示，未來的策略是保持觀望，等待機會，但“只做有把握的項目”。

也有房企選擇借助母公司的資源，緩解當(dāng)前的困境。美的置業(yè)就將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)從上市公司剝離至控股股東，上市平臺專注于物管、商管等經(jīng)營性業(yè)務(wù)及代建代銷業(yè)務(wù)等。

在近期的業(yè)績會上，美的置業(yè)首席財務(wù)官林戈表示，“行業(yè)仍處于出清和轉(zhuǎn)型的交織期，還是非常困難?！绷指瓯硎?，在應(yīng)對特殊階段的過程中，公司肯定不能用過去常規(guī)的方案渡過危機，所以采用了特殊的重組方案。

五礦地產(chǎn)也向母公司借力。該公司表示，正在中國五礦集團(tuán)有限公司的支持下，積極尋找不同渠道以補充財務(wù)資源。此舉旨在確保公司能夠履行債務(wù)并維持日常運營。

但總體來看，在縮表大勢下，房企的業(yè)績表現(xiàn)仍將經(jīng)歷一段調(diào)整期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來一段時間，在銷售下滑的同時，房企的營收、利潤等指標(biāo)也將繼續(xù)承壓。若市場恢復(fù)情況良好，從明年開始，隨著低價地塊入市，企業(yè)的利潤有望出現(xiàn)提升。