宣布聚焦三大主業(yè)后，萬科“瘦身”計(jì)劃加速落地。

5月8日，據(jù)深圳公共資源交易中心公示信息，深圳灣超級(jí)總部基地的T208-0053宗地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，起始價(jià)為22.35億元，掛牌起止時(shí)間為5月18日至5月27日。這是一宗目前歸屬于萬科的地塊，摘地至今已有近七年。

2017年12月19日，深圳灣超總同時(shí)出讓兩宗地塊，最終分別由萬科與另一家房企拿下。深圳灣超總的定位是“世界500強(qiáng)企業(yè)總部基地”，萬科等兩家房企其時(shí)的入駐也符合這一片區(qū)的定位。

不曾想時(shí)移世易，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，萬科與另一家房企先后經(jīng)歷經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，最終均選擇退出。

萬科這宗地塊目前尚未有意向買家，不過一名熟悉深圳商業(yè)地產(chǎn)交易的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，一般地塊掛牌之前應(yīng)該已有初步的買家洽談才會(huì)掛出，“這一步是履行交易程序?！?/p>

今年以來，受到市場(chǎng)行情的影響，萬科也在經(jīng)歷短期經(jīng)營(yíng)困難。為此，萬科也下定決心“出清”，聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。在三大主業(yè)以外的業(yè)務(wù)，萬科則在加速出讓資產(chǎn)，此次轉(zhuǎn)讓深圳灣超總地塊也是舉措之一。

圖片來源：本報(bào)記者 梁遠(yuǎn)浩 攝

折價(jià)出讓

萬科此番掛牌深超總地塊，起始價(jià)格相較于拿地價(jià)格有明顯折讓。

萬科2017年拿下這宗地塊的總價(jià)是31.37億元，而此番出讓起始價(jià)為22.35億元，如果最終以底價(jià)出讓，萬科從這宗地塊的交易中將出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)縮水。這與市場(chǎng)行情也不無關(guān)系。

相較而言，兩年前另一家房企同樣出讓的深圳灣超總地塊則有一定溢價(jià)。

2022年11月，溢價(jià)房企將其深灣總部大樓地塊先行轉(zhuǎn)讓，其時(shí)交易總價(jià)75.4億元，最終由興業(yè)信托、深圳安居建業(yè)以及深圳前?；A(chǔ)設(shè)施投資基金管理有限公司接盤。這宗地塊2017年拿地的價(jià)格是55.52億元。

萬科此番轉(zhuǎn)讓，一方面是因?yàn)樽陨順I(yè)務(wù)有變，另一方面也是業(yè)務(wù)收縮之下這棟大樓已經(jīng)不再被需要。

萬科方面回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，此次掛牌轉(zhuǎn)讓該地塊，是公司堅(jiān)決推進(jìn)瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。

萬科方面強(qiáng)調(diào)，這是公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項(xiàng)目，原計(jì)劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)已發(fā)生重大變化，公司計(jì)劃不再建設(shè)該項(xiàng)目，因此擬對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，減少非主業(yè)資產(chǎn)對(duì)資金的占用，聚焦資源做好、做強(qiáng)三大主業(yè)。公司堅(jiān)定看好深圳超總片區(qū)的發(fā)展，仍是該片區(qū)建設(shè)參與度最高的企業(yè)之一。

放長(zhǎng)時(shí)間來看，摘得這宗地塊之后，萬科也并沒有加緊動(dòng)工。根據(jù)公示信息，萬科這宗地塊現(xiàn)狀是停工，目前項(xiàng)目的完工狀態(tài)是：項(xiàng)目南區(qū)地塊S1區(qū)（塔樓區(qū)域）地下室結(jié)構(gòu)施工完成；S2區(qū)地下二層結(jié)構(gòu)施工完成；S3區(qū)地下三層結(jié)構(gòu)施工完成；S4區(qū)承臺(tái)施工完成。項(xiàng)目北區(qū)工程樁全部完成，因結(jié)構(gòu)圖紙未完善，預(yù)留約2米深土方未開挖。

萬科瘦身

瘦身減負(fù)，是萬科今年的核心主線。

4月30日，萬科董事會(huì)主席郁亮在萬科股東大會(huì)上面透露，萬科擺脫困境主要包括三個(gè)步驟，首先是“降負(fù)債”，萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上，其未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。其次是完成“融資模式轉(zhuǎn)型”，萬科將從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式。最后是完成“聚焦主業(yè)”，騰出有限資源，做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。

郁亮表示，公司已制定“瘦身健體”一攬子方案，統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展，通過堅(jiān)定“瘦身”，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)，未來聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢(shì)主業(yè)，讓公司重新走到可持續(xù)的軌道上，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑。

這就意味著，在三大主業(yè)以外的業(yè)務(wù)，萬科要開始出清了。郁亮也強(qiáng)調(diào)，萬科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。

由于萬科償債高峰期在即，萬科今年的資產(chǎn)出讓計(jì)劃會(huì)更為積極，根據(jù)萬科此前披露，萬科今年將加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作，回款達(dá)300億元以上。

早在今年年初，萬科的“瘦身計(jì)劃”就已經(jīng)開始。在深超總地塊之前，萬科已經(jīng)出讓了多宗商業(yè)資產(chǎn)。今年2月9日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金公告，擬收購(gòu)上海物業(yè)七寶萬科廣場(chǎng)的余下50%權(quán)益，收購(gòu)估計(jì)基礎(chǔ)價(jià)款23.84億元。

上海七寶萬科廣場(chǎng)是萬科旗下現(xiàn)金流較好的商業(yè)項(xiàng)目，出租率一直穩(wěn)定地維持于約95%較高水平。根據(jù)2024年1月底的最新估值報(bào)告，上海七寶萬科廣場(chǎng)的估值為70.60億元，萬科此次以折讓約26.3%的價(jià)格出售。

除此以外，萬科所持有的普洛斯股權(quán)也頻繁被傳出在接洽潛在買家。萬科方面雖未對(duì)此正面置評(píng)，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多名熟悉萬科的人士及第三方機(jī)構(gòu)人士處了解到的信息，在聚焦三大主業(yè)的前提下，普洛斯、印力等萬科持股的非主營(yíng)業(yè)務(wù)都可以被擺上貨架，對(duì)潛在的交易計(jì)劃，萬科也呈開放的態(tài)度。

翻越大山

假如沒有加快大宗資產(chǎn)的交易，萬科今年償債的高峰恐怕難過。

根據(jù)萬科年報(bào)，截至2023年末，萬科短期借款10.64億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就高達(dá)650億元，而今年上半年，萬科到期的債券數(shù)量有16只，應(yīng)償還金額約150億元。無論從哪個(gè)角度來看，對(duì)于當(dāng)前的萬科都是非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

萬科的壓力在于，銷售全面下滑加之融資端收縮，債務(wù)的兌付又十分剛性，沒有增量資金的流入是很難應(yīng)對(duì)的事情。根據(jù)萬科公告，今年前4個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積555.4萬平方米，合同銷售金額788.7億元，同比下降41.5%。

雖然下降的比例與市場(chǎng)趨勢(shì)是相一致的，但是萬科融資卻比目前其他同規(guī)模的房企要艱難很多。萬科總裁祝九勝表示，“過往萬科跟所有的銀行都是采用‘總對(duì)總’的合作，統(tǒng)籌借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、信用放款?，F(xiàn)在市場(chǎng)監(jiān)管政策要求全部要轉(zhuǎn)化成新模式，即項(xiàng)目制，總部不能充當(dāng)借款主體，借款都要落到項(xiàng)目上去，落實(shí)抵押封閉監(jiān)管?！?/p>

但是，保利、越秀等房企，目前債券發(fā)行以及銀行融資等路徑都還相對(duì)通暢，也能夠獲得一定的優(yōu)待。

今年3月，保利發(fā)展共發(fā)行了2筆共計(jì)20億元的公司債以及2筆共計(jì)44億元的中期票據(jù)；3月13日，保利發(fā)展公布的一份發(fā)行公司債券預(yù)案公告稱，擬發(fā)行公司債券規(guī)模不超過100億元，債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)等。

越秀地產(chǎn)5月7日發(fā)布的公告也顯示，其于2023年12月20日獲得的一筆5億港元的定期貸款融資簽訂了補(bǔ)充融資協(xié)議，該融資的最后到期日由2024年12月修改至2025年2月3日。

由于萬科目前信用已經(jīng)受損，它所能夠獲得的支持，還要看國(guó)資股東深圳地鐵對(duì)之的背書。

在萬科股東大會(huì)上，深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰說，深鐵作為萬科的長(zhǎng)期股東，立場(chǎng)和態(tài)度一直沒有變，會(huì)一如既往地支持萬科良性發(fā)展，并采取各種適當(dāng)有效方式促使萬科持續(xù)健康穩(wěn)定。

辛杰分析稱，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深鐵集團(tuán)認(rèn)購(gòu)占比29.7%。REITs作為重要的戰(zhàn)略性平臺(tái)，將為萬科帶來新的流動(dòng)性支持，也為大量商業(yè)資產(chǎn)的盤活變現(xiàn)提供了平臺(tái)。目前，擴(kuò)募方案正在籌劃，有望注入新的資產(chǎn)，深鐵對(duì)該平臺(tái)的發(fā)展具有長(zhǎng)足信心。他同時(shí)表示，與萬科的其他合作項(xiàng)目，都在以市場(chǎng)化、法治化的方式，積極謀劃和推進(jìn)之中，一旦落地，萬科將予以公告。

股東支持給足，但萬科還需要時(shí)間，才能走出困境。