2024年，是房地產(chǎn)行業(yè)變革的一年。筑底之后，政策面迎來(lái)完全反轉(zhuǎn)的時(shí)刻，支持政策不斷，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善，房企業(yè)績(jī)也稍有提振。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，2024年全國(guó)各地出臺(tái)政策超760條，政策出臺(tái)數(shù)量已超2023年全年。

粵港澳大灣區(qū)作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交投最活躍的區(qū)域之一，今年也出臺(tái)了諸多重磅政策。

9月底以來(lái)，兩座一線城市之中，廣州全面解除限購(gòu)，深圳除核心區(qū)外購(gòu)房也不再受限，其他城市也全面放開限購(gòu)并取消房貸利率下限。各種支持政策齊出，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性回暖，亮點(diǎn)頻出。除此以外，“以舊換新”、收購(gòu)存量住房等也從政策層面釋放了一定的購(gòu)買力。

土地市場(chǎng)上，地方政府也給出最大誠(chéng)意，紛紛舉行接洽活動(dòng)為房企拿地排憂解難。從全國(guó)層面來(lái)看，多數(shù)城市土地市場(chǎng)已經(jīng)回歸價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)模式，這為房企摘得優(yōu)質(zhì)土地提供了更公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；此外，地方政府為了幫助有實(shí)力的房企摘得土地，也在城市公建配套等方面作出提升，全面提供支持。

目前看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于深度調(diào)整的變革期。政策層面持續(xù)寬松但筑底仍將持續(xù)，城市之間、房企之間的分化仍在加劇。

在此背景下，政府、企業(yè)也在探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，而止跌回穩(wěn)仍是重要任務(wù)。

圖片來(lái)源：本報(bào)記者 梁遠(yuǎn)浩 攝

利好政策落地顯效

從當(dāng)下來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的政策已經(jīng)到了十分放松的階段。

今年9月26日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開會(huì)議提出，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。廣州、深圳迅速響應(yīng)，廣州宣布全面取消限購(gòu)，深圳除核心區(qū)域外解開限購(gòu)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)約25城優(yōu)化、放松限購(gòu)政策，除北、上、深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限購(gòu)政策。

稅收政策也在發(fā)力。根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，在契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

調(diào)整后，全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

除此以外，買房落戶也逐漸起勢(shì)，一線城市也開始行動(dòng)，佛山、東莞等城市也均有買房落戶的政策。

11月18日，廣州發(fā)布《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》，向社會(huì)公開征求意見，其中提出，廣州擬新增投資納稅入戶和安居樂業(yè)入戶政策。安居樂業(yè)入戶是指在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)等7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在廣州連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員，可申請(qǐng)入戶。

政策作用下，市場(chǎng)開始給出積極反饋。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，今年11月全國(guó)100個(gè)城市（以下簡(jiǎn)稱“百城”）新建住宅平均價(jià)格為1.66萬(wàn)元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%；二手住宅方面，以價(jià)換量趨勢(shì)延續(xù)，百城二手住宅平均價(jià)格為1.43萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月得益于政策穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)930萬(wàn)平方米，環(huán)比上升35%；成交面積達(dá)1534萬(wàn)平方米，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)59%，前11月累計(jì)同比降幅收窄至26%。

廣州、深圳樓市熱度也持續(xù)創(chuàng)下新高。據(jù)樂有家研究中心，深圳今年11月新房住宅認(rèn)購(gòu)量9986套，預(yù)售網(wǎng)簽8076套，加上現(xiàn)售總網(wǎng)簽量近10000套；二手房成交量維持在“繁榮線”水平，錄得量8500套，網(wǎng)簽7125套，成為近4年的最高點(diǎn)。

據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，11月廣州一手商品房和二手商品房網(wǎng)簽量同比和環(huán)比均保持正增長(zhǎng)，其中一手住宅網(wǎng)簽面積超90萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持熱度。

拿地保駕護(hù)航

雖然市場(chǎng)在政策的保駕護(hù)航之下活躍度提升，但土地市場(chǎng)今年仍然處于相對(duì)被動(dòng)的狀態(tài)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積40612.78萬(wàn)平方米，同比下降31.38%；成交規(guī)劃建筑面積25314萬(wàn)平方米，同比下降27.41%。

與此同時(shí)，重點(diǎn)企業(yè)拿地步伐也持續(xù)放緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較前10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入年末，各地開始在土地市場(chǎng)上做文章，廣州是具有標(biāo)桿意義的一線城市。

今年8月，廣州舉行2024年秋季全周期土地服務(wù)推介會(huì)，推介核心地段的最優(yōu)質(zhì)土地資源，24宗優(yōu)質(zhì)地塊集中亮相。

為此，廣州市各部門通力合作，深入解讀土地出讓政策，并承諾提供全周期的土地出讓服務(wù)，?旨在建立緊密的政企溝通渠道，?為房企提供?“全鏈條保姆式”土地出讓服務(wù)。政府也繼續(xù)發(fā)揮積極作用，推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

下半年以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)也看到了許多大膽的變化：例如，越秀、萬(wàn)科均通過退地更改規(guī)劃的方式，將存量閑置土地盤活；保利摘得琶洲南的三宗地塊，廣州官方也配合完善道路規(guī)劃等配套。這種“全鏈條保姆式”的服務(wù)，體現(xiàn)了廣州官方的敢為人先。

在此護(hù)航之下，廣州樓市也開始有民企加入競(jìng)逐。今年12月，龍湖和綠城先后競(jìng)得廣州番禺區(qū)、海珠區(qū)的地塊，總成交金額為36.52億元，這是今年廣州土地市場(chǎng)頭一次出現(xiàn)民企的身影。

佛山今年民企拿地也相對(duì)活躍。截至今年11月底，佛山共出讓了23宗商住地，由民企拿下的地塊共9宗，占比近四成，拿地金額超28億元。其中，宏宇、東建等本地房企嶄露頭角。

“止跌回穩(wěn)”須時(shí)日

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有所回暖，但止跌回穩(wěn)仍然是重要任務(wù)。

12月24日至25日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也曾表示，將新增100萬(wàn)套城中村改造，并將城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

今年，廣東城中村改造也持續(xù)加速。今年5月1日，《廣州市城中村改造條例》正式施行，這是廣州首次針對(duì)城中村改造進(jìn)行立法，也是全國(guó)首部專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)，首次通過地方立法將“政府主導(dǎo)、依法征收”的城中村改造全過程納入法治軌道。目前，廣州全市52個(gè)按照“依法征收、凈地出讓”新模式推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目中，已有34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開工，安置房開工建設(shè)4.2萬(wàn)套。52個(gè)項(xiàng)目整體改造完成后，惠及村民10.8萬(wàn)戶。

展望明年，房地產(chǎn)政策將有望持續(xù)助力止跌回穩(wěn)，而隨著城中村改造范圍的擴(kuò)大，樓市也有望繼續(xù)得到提振。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張其光分析稱，下一步相關(guān)部門將繼續(xù)貫徹落實(shí)“推出增量政策、落實(shí)存量政策”，以此來(lái)形成政策疊加效應(yīng)。同時(shí)，未來(lái)不僅有新政策，而且政策力度會(huì)加大。目前來(lái)看，樓市調(diào)控政策未來(lái)發(fā)力在于貨幣政策和財(cái)政政策，未來(lái)購(gòu)房者購(gòu)房會(huì)有更大實(shí)惠，目的是降低購(gòu)房者的成本和壓力，擴(kuò)大剛需和改善群體的購(gòu)房潛力。

中指研究院在展望2025年時(shí)認(rèn)為，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。