樓市止跌回穩(wěn)動能增強,一線城市二手房價格環(huán)比連續(xù)上漲丨樓市現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號
21世紀經(jīng)濟報道記者 張敏 北京報道
始于9月末的一系列樓市政策“組合拳”,正在持續(xù)發(fā)揮效果。
12月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年1-11月,全國新建商品房銷售面積8.6億平方米,同比下降14.3%;新建商品房銷售額8.5萬億元,下降19.2%,降幅創(chuàng)年內新低。
9月末以來,監(jiān)管部門推出一系列穩(wěn)樓市政策組合拳,并取得了積極成效。繼10月出現(xiàn)“銀十”行情后,11月的樓市交易更趨活躍。其中,重點城市的表現(xiàn)好于市場大勢。
受此影響,價格也出現(xiàn)升溫。11月,全國70個大中城市中,有17個城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比上漲,10個城市的二手房價格環(huán)比上漲,數(shù)量均創(chuàng)階段性高點。
其中,一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,連續(xù)兩個月保持正增長。
市場層面的積極變化,也給預期帶來潛移默化的影響。當日,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司負責人付凌暉還公布了另一組數(shù)據(jù),11月份,70個大中城市部分房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構中,預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為68.5%和57.1%。
多家機構表示,樓市止跌回穩(wěn)的信號正在增強。
市場回升
今年以來,全國商品房交易熱度始終低于去年。但自“517新政”后,市場便進入穩(wěn)步改善的區(qū)間,銷售降幅也逐漸收窄。9月26日的中央政治局會議強調,要“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”。此后,一系列樓市政策“組合拳”陸續(xù)推出。
受此影響,樓市“銀十”如約而至,且近17年來熱度首次超過“金九”。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),11月單月,全國商品房銷售面積為8188萬平方米,銷售金額8270億元,不僅高于10月的水平,還好于去年同期。
市場交易連續(xù)兩個月回升,也給價格帶來了足夠的支撐。今年11月,全國70個大中城市中,有17個城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比上漲,數(shù)量創(chuàng)近16個月以來的新高。二手房價格環(huán)比上漲的城市有10個,去年6月以來首次達到兩位數(shù)。
其中,一線城市新房價格環(huán)比由上月下降0.2%轉為持平,二手房價格環(huán)比上漲0.4%,連續(xù)兩個月上漲。二三線城市的新房和二手房價格繼續(xù)負增長,但跌幅均有不同程度的收窄。
58安居客研究院院長張波指出,樓市止跌回穩(wěn)的信號正在加強。
在本輪市場復蘇中,熱點城市的引領作用較為明顯。付凌暉表示,從監(jiān)測的40個重點城市銷售情況看,1-11月份,新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1-10月份收窄1.8和2.1個百分點。其中,11月份當月分別增長10.2%和6.8%。明顯高于市場平均水平。
其中,一線城市的帶動作用尤其明顯。地方數(shù)據(jù)顯示,11月上海二手房成交總套數(shù)達2.7萬套,創(chuàng)近44個月的新高;深圳二手房成交8199套,創(chuàng)下2020年10月以來的新高;北京二手房網(wǎng)簽量1.9萬套,創(chuàng)近20個月的新高。
張波指出,一線城市二手房價格連續(xù)兩個月環(huán)比上漲,顯示出9月底的政策效果在市場層面得到了充分體現(xiàn)。他表示,稅費減征政策吸引更多置換群體入場,1000萬元-1500萬元總價的房源占比連續(xù)2個月上漲,從安居客線上顯示,上海、深圳表現(xiàn)尤其明顯。
他還表示,受二手房交易稅費減少影響,熱點二線城市的置換需求也呈現(xiàn)出上揚態(tài)勢。11月,杭州、寧波、廈門、重慶、成都等城市的一二手房價格均出現(xiàn)環(huán)比上漲。
交易端的升溫,還帶動了房企資金鏈的改善。今年前11月,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金9.7萬億元,同比下降18.0%,降幅為年內新低。
值得注意的是,由于房地產市場仍處在去庫存過程中,房企的投資意愿總體仍然不強。今年前11月,全國房地產開發(fā)投資9.4萬億元,同比下降10.4%,繼續(xù)保持兩位數(shù)的降幅。
預期改善
在市場回升的同時,預期也不斷改善。
張波表示,按照往年趨勢,臨近年底,二手房房東的掛牌意愿逐步降低,今年年末卻不降反增。
北京某央企開發(fā)商相關負責人也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,最近北京市場的新盤價格降幅普遍不大。很多項目陸續(xù)收回折扣,轉而追求利潤。
付凌暉指出,PMI調查顯示,11月份房地產業(yè)市場預期指數(shù)比上月回升1.1個百分點。他表示,在各項政策作用下,11月份房地產市場積極變化增多,市場信心得到提振,止跌回穩(wěn)動能在增強,后期走勢有望繼續(xù)改善。
近兩年來,監(jiān)管部門推出過多輪穩(wěn)樓市政策,但其效果維持的時間并不長,未能使樓市進入穩(wěn)定的回升通道。相比之下,本輪樓市政策的力度大、持續(xù)性強,效果也較為顯著。其中,“組合拳”中的多項措施在11月落地,如契稅、增值稅的減免,專項債收購存量閑置土地細則的出臺,城中村改造政策支持范圍的擴大等。這也使得市場能夠持續(xù)感受到利好。
12月以來,中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議陸續(xù)召開,并強調“穩(wěn)住樓市股市”。中央經(jīng)濟工作會議指出,持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn),加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應,盤活存量用地和商辦用房,推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發(fā)展新模式,有序搭建相關基礎性制度。
中指研究院認為,會議釋放了更加積極的信號,已出臺政策預計將加快落實,更多增量政策也存在跟進預期,如北上深繼續(xù)優(yōu)化限制性政策、更多城市加大購房補貼等。短期來看,市場預期將進一步提振,核心城市市場有望加快實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。
值得注意的是,由于減稅政策在12月1日生效,不少購房者在認購后,選擇在12月進行網(wǎng)簽。這已使得本月樓市出現(xiàn)良好開局。
中原地產首席分析師張大偉表示,12月第一周,熱點城市的二手房成交量同比上漲89%,創(chuàng)2019年以來的同期新高。從具體城市看,蘇州、南寧、大連等城市的成交量環(huán)比倍增。
他還指出,12月上半月,重點城市二手房成交環(huán)比上漲27%。
與此同時,隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績,加大推盤力度,有望繼續(xù)對年末樓市帶來支撐。多數(shù)機構表示,樓市的年末“翹尾”行情大概率會出現(xiàn)。
張大偉還表示,若政策落地節(jié)奏符合預期,樓市熱度還將延續(xù)到明年,2025年的樓市“小陽春”有望提前出現(xiàn)。