21世紀經濟報道記者孔海麗北京報道

經過前幾年的曲折發(fā)展，2023年，北京辦公樓市場走入復蘇通道。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部負責人陸明表示，逐季來看需求表現(xiàn)，北京辦公樓市場凈吸納量前低后高，需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

“受消費溫和復蘇傳導影響，2023年，北京的零售物業(yè)租賃市場率先于其他物業(yè)類型迎來回暖?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經理張冀蘇表示：“隨著經濟恢復向好勢頭持續(xù)鞏固，商業(yè)地產市場預期，將由需求面的改善帶動整體恢復進程。”

辦公樓市場一定程度上可以稱之為區(qū)域經濟發(fā)展的晴雨表，其背后也是產業(yè)結構調整的折射。高力國際方面預測，新的經濟周期下，面對新的產業(yè)形勢，各類宏觀政策在2024年將出現(xiàn)更加明顯的調整，這也預示著作為重要產業(yè)載體的辦公樓市場將面臨需求側的重大變化，進入新發(fā)展階段。

需求持續(xù)恢復，總量依然不足

2023年，辦公樓市場的發(fā)展不再受到居家辦公因素的限制，互聯(lián)網企業(yè)辦公空間的整合，也基本進入了尾聲。

高力國際數據顯示，第四季度，北京辦公樓市場各資產類別凈吸納量均恢復到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年的第四季度。

從資產類別來看，第四季度，甲級寫字樓市場凈吸納量為2.7萬平方米，全年總計8.6萬平方米，恢復至疫情前平均水平的30%；乙級市場凈吸納量為8.3萬平方米，但由于上半年市場退租嚴重，全年為負3.9萬平方米；產業(yè)園市場凈吸納量為3.1萬平方米，同樣由于前三季度市場表現(xiàn)不佳，全年為負3.7萬平方米。

陸明認為，受疫情、企業(yè)保守預期和擴張意愿不足、降本增效的租賃策略和互聯(lián)網企業(yè)辦公空間調整的影響，這四個因素是導致本輪辦公樓市場行情出現(xiàn)快速反轉的核心原因。因此，如果市場能夠出現(xiàn)需求側恢復，上述四個因素的影響一定出現(xiàn)了明顯且積極的改善。

仲量聯(lián)行數據同樣顯示，第四季度市場活躍度小幅提升。經過先前若干季度的多輪租金談判，當前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以盡快實現(xiàn)簽約。第四季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升，追求降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來源。此外，TMT行業(yè)貢獻了甲級辦公樓市場成交總量的30%。

一線調研顯示，前幾個季度中，業(yè)主通常會通過提供定制裝修等附加服務來推進租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產生的實際效用有限。當前，大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭取好資質租戶的過程中，市場中已出現(xiàn)突破底線的租金價格。

大宗成交方面，2023年，北京全年大宗成交總額為337億元，市場活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場中，私人買家占比超過五成。其中，中國金茂以28.02億元出售了位于亮馬橋區(qū)域的五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店，該宗交易頗受市場關注，買方為渤海潤澤。

受辦公樓租賃市場影響，辦公物業(yè)在大宗交易市場成交總額中占比雖有56.8%，但其成交金額較去年下降5%。零售物業(yè)的投資熱度有所提升，對比去年成交金額實現(xiàn)數倍增長，據仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜分析，這或許受到公募REITs試點范圍拓展到消費型基礎設施影響，相關資產熱度顯著提升。

從買家類型來看，投資需求有所回暖，投資型買家的成交額占比上升至71%?！八饺速I家、國企平臺等非傳統(tǒng)市場投資人入場，買家來源較以往更為豐富?！毙燔畿绫硎荆骸半S著市場預期的調整，核心區(qū)位的投資機會有望迎來更高關注?！?/p>

2024年醞釀變化

展望2024年北京辦公樓市場的走向，機構均呈現(xiàn)出相對積極的態(tài)度。

“在競爭激烈的甲級辦公樓租賃市場中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產部高級董事張斯亮表示：“2024年的全市凈吸納量預計有所提升?！?/p>

針對辦公樓市場的其他細分領域，仲量聯(lián)行也分別做出了展望。零售地產部分，2023年租賃需求的顯著回暖刺激了市區(qū)頭部項目的市場信心，租金有望在未來兩年回升至疫情前水平，在頭部項目的帶動下，市區(qū)市場平均租金預計將在2024年同比上漲2.3%；高端住宅部分，北京購房政策的進一步優(yōu)化有助于改善市場預期，提高市場活躍度，預計2024年北京高端住宅市場成交勢頭將保持平穩(wěn)，高端住宅價格預計在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回升，并在中長期保持平穩(wěn)上行態(tài)勢。

高力國際方面認為，監(jiān)管層明確了下一階段中國經濟和產業(yè)發(fā)展的重要方向是“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，預計也是2024年中國經濟宏觀政策的主基調。在新的發(fā)展周期，中國將以科技創(chuàng)新推動產業(yè)創(chuàng)新，以顛覆性前沿技術催生新產業(yè)、新模式、新動能；與此同時，促進新質生產力的發(fā)展，新舊產業(yè)動能更替也將加速進行。這也預示著作為重要產業(yè)載體的辦公樓市場，將面臨需求側的重大變化，進入新發(fā)展階段。

高力國際北京分公司董事總經理李娟認為，當頭部行業(yè)開始調整，而后續(xù)的新興產業(yè)還不足以支撐經濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成經濟發(fā)展的換擋期，同時也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

李娟預計，在未來一段時間內，北京辦公樓市場將處于新增需求不足、價格不振的市場環(huán)境。只要全市場空置率維持在20%的高位，市場平均租金將不會出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時高空置率持續(xù)的時間越長，對于租金的下行壓力就越大，因此2024年租金價格中樞仍將持續(xù)下移，租金“2”時代已經開啟。

陸明進一步補充表示，當前，由于多數企業(yè)仍處于利潤表和資產負債表修復期，這些企業(yè)并沒有在降本增效、市場預期和擴張方面出現(xiàn)較為明顯的改善，因此這兩個因素仍將持續(xù)影響2024年市場需求側的表現(xiàn)。政策的傳導需要時間，企業(yè)預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

陸明同時強調，在中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經濟政策后，預期2024年一季度將持續(xù)有相關的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積，市場新增需求預計將持續(xù)小幅回暖。