21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵上海報道

近日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（508031，簡稱“城投寬庭保租房REIT”）正式上市，募資規(guī)模達30.50億元。

這是全市場2024年開年首單REIT，也成就了迄今為止募資規(guī)模最大的保租房REIT。城投寬庭保租房REIT不僅是上海國資首單保租房公募REIT，也是2023年唯一一單獲批的保租房REITs項目。在此之前，四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模均在12億至13億元。

城投寬庭保租房REIT自申報成功以來持續(xù)受到市場關(guān)注，一級市場表現(xiàn)火爆，因公眾投資者募集期第一天的有效認購規(guī)模超過初始募集規(guī)模上限，隨即宣布提前結(jié)募。

然而，開年以來公募REITs市場持續(xù)走低，經(jīng)歷震蕩行情。與此同時，投資者對保租房REITs這一新品類還處于了解摸索階段。城投寬庭保租房REIT的原始權(quán)益人上海城投控股投資有限公司（簡稱“上海城投”）未雨綢繆，選擇在上市首日回購了城投寬庭保租房REIT當天賣出的部分份額，收盤穩(wěn)定在發(fā)行定價附近。

然而城投寬庭保租房REIT仍難逃上市首日盤中破發(fā)。上市一周左右，截至1月19日收盤，城投寬庭保租房REIT報2.832元，累計下跌超7%。

有市場分析人士指出，隨著資本市場信心回穩(wěn)，經(jīng)營穩(wěn)健，盈利增長的保租房REITs二級市場基金價格有望逐步回升。

 二級市場考驗

在上市前一日發(fā)布增持公告，城投寬庭保租房REIT這一創(chuàng)舉引發(fā)市場關(guān)注。

2024年1月15日晚，城投寬庭保租房REIT發(fā)布《國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于原始權(quán)益人控股股東基金份額增持進展的公告》，披露了關(guān)于原始權(quán)益人控股股東基金份額增持計劃詳情。

公告顯示，截至2024年1月11日，城投寬庭保租房REIT的原始權(quán)益人上海城投控股投資有限公司（簡稱“上海城投”）及其一致行動人持有基金份額34000萬份，持有份額比例為34%。1月12日，上海城投增持基金份額共計約2410萬份，占基金已發(fā)行份額總數(shù)的2.41%。上述交易實施后，原始權(quán)益人及其一致行動人合計持有本基金份額約36410萬份，持有份額比例為36.41%。原始權(quán)益人控股股東將按照2024年1月12日發(fā)布的增持計劃繼續(xù)增持本基金份額。

按照增持比例來看，2.41%的份額占2024年1月12日上市首日全天成交量4488.91萬份額的比例為53.7%。也就是說，上海城投逢低增持這部分基金份額。

但跌勢依舊。1月12日上市首日，開盤僅10分鐘，城投寬庭保租房REIT跌超10%，盤中一度下跌11.28%。后續(xù)幾日跌勢持續(xù)，1月15日，城投寬庭保租房REIT以跌幅7%以上開盤，全天維持低位，最大跌幅7.51%，收盤跌幅7.41%。1月16日，城投寬庭保租房REIT跌7.41%。

盡管二級市場承壓，但城投寬庭保租房REIT回應(yīng)稱項目運營穩(wěn)健。也有分析人士指出，城投寬庭保租房REIT確定發(fā)行價格到正式上市，整個二級市場已經(jīng)下跌超過10%。不過，與其他四只保租房REIT上市以來下跌全部超過20%相比，城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)最為堅挺，這主要與其底層資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)有關(guān)。

此前發(fā)布的招募說明書顯示，該REIT持有上海市楊浦區(qū)江灣社區(qū)和光華社區(qū)兩個保障性租賃住房項目，合計租賃住房可租賃面積為12.1萬平方米，配套商業(yè)面積3983.8平方米，車位1526個。

江灣社區(qū)和光華社區(qū)運營時間未滿三年，但是具有租金優(yōu)勢，客源較為優(yōu)質(zhì)。同時，上海城投置業(yè)經(jīng)營配備有專業(yè)的綜合運營團隊，保障項目穩(wěn)定運營。在完成前期運營提升后，第三年及以后租賃住房年度出租率預(yù)計可保持在較高水平（93%），實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。

據(jù)國泰君安資管的測算，上述兩處項目在2024年營業(yè)總收入將達到1.79億元，凈利潤及綜合收益總額為8035.04萬元。按照本次募集規(guī)模計算，可供分配金額1.3億元，分派率（年化）達到4.28%。

有投資者提出質(zhì)疑，作為募資規(guī)模最大的保租房REIT，城投寬庭保租房REIT現(xiàn)金流分派率相較其他保租房REITs相對偏低。另外，保租房市場產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下市場競爭激烈，并且租賃市場租金持續(xù)下行，未來隨著供給提升，其出租率、租金價格也確實有可能受到一定的影響。對此，一名國際咨詢機構(gòu)相關(guān)人士認為，保租房REITs本質(zhì)上來說是一種資金穩(wěn)健型產(chǎn)品，不像股票型基金一般的收益率。相對于國外，國內(nèi)REITs市場尚處在起步階段，投資人需要更多時間進行了解和認知。

存量資產(chǎn)盤活樣本

實際上，迄今為止我國保租房REITs在政策制度保障、試點項目落地和底層資產(chǎn)建設(shè)等方面已取得一定的進展。

保租房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）試點范圍，是在2021年7月。其在根本上解決了租賃住房行業(yè)存量資金盤活的難題。

城投寬庭REIT為何是首個成功上市的上海國企保租房公募REIT？從上海保租房發(fā)展現(xiàn)狀角度觀察，或許能獲得答案。

回顧首單上海國企保租房REIT產(chǎn)品的誕生，上海保租房的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。首先體現(xiàn)于住房租金穩(wěn)定、居住成本較市場水平有小幅折讓。還體現(xiàn)在公積金提取的便利性、居住證辦理和子女入學政策安排等方面。此外，保租房政策在續(xù)租和退租方面也兼顧租戶居住穩(wěn)定性。

據(jù)了解，上海保租房目前有兩種承租方式，第一種集中配租，就是面向社會企業(yè)一般在公開市場供應(yīng)之前，由企業(yè)集體申請，提前預(yù)留租賃房源。一個項目進入市場前，很多周邊的企業(yè)都會提前來預(yù)約集體房源。

不過，這種集中配租的體量并不占項目大頭，保租房主流模式仍然是常態(tài)配租。從隨申辦APP上可以查詢到，目前一共上線了41個保租房項目，都是常態(tài)配租狀態(tài)，面向市場個人出租房源。

申請保租房不限學歷、年齡，甚至不要求居住證。但必須同時滿足以下兩個條件：一個是在上海住房困難；二是有合法就業(yè)/在職工作。

合法就業(yè)包括的不僅是勞動合同，還有各種三方協(xié)議甚至錄用通知、社保繳納證明等等。也就是說，不止寫字樓的白領(lǐng)、金領(lǐng)，像清潔工、外賣員等合法就業(yè)人員都可以申請。

值得一提的是，除了無房人群，包括上海住房困難人群也可以按一定條件申請保租房。

上海是2023年新開租賃社區(qū)最多的城市，新增房源中，以市屬區(qū)屬國企以及央企的保租房社區(qū)為主。

上海城市副中心常住人口基數(shù)龐大，住房租賃需求自然也十分旺盛。以城投寬庭保租房REIT入池兩個社區(qū)為例，毗鄰上海城市副中心之一江灣-五角場，板塊內(nèi)擁有復(fù)旦大學、同濟大學、上海財經(jīng)大學、灣谷科技園、創(chuàng)智天地等，高校林立，科創(chuàng)類園區(qū)載體聚集，商業(yè)類基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。

可以說，城投寬庭保租房公募REIT打造了保租房領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資的標桿案例和樣本。上海城投集團董事長蔣曙杰曾透露，上海城投2018年開始深耕保租房領(lǐng)域，實施保租房建設(shè)戰(zhàn)略，為市場籌措房源1.7萬套，受益服務(wù)2萬多人。這次搶抓發(fā)展機遇，順利打通保障性租賃住房REITs基金的發(fā)行通道，成功打造上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品，為做大做強保租房蹚出了新路子。

保租房政策松綁

戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事徐彬指出，城投寬庭保租房REIT的成功發(fā)行，搭乘了國內(nèi)公募REITs試點這趟時代快車。多地對保租房不可股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制政策進行了松綁，以項目公司100%股權(quán)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為目的的股權(quán)變更事宜，被各地規(guī)資局復(fù)函同意，這被認為是政策的突破與創(chuàng)新，非常有意義。

徐彬認為，近兩年保租房REITs試點項目取得了良好的示范效應(yīng)，城投寬庭保租房REIT的成功，帶動了長三角范圍內(nèi)一大批國企保租房社區(qū)積極申請租賃住房REITs，其中包括南京軟件谷菁英人才公寓公募REIT、蘇州恒泰菁英公寓公募REIT、上海地產(chǎn)保租房REIT、上海臨港科技城保租房REIT等。這些企業(yè)在過去幾年里始終貫徹中央關(guān)于住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，踴躍獲取保租房用地并開工建設(shè)，保質(zhì)保量向市場供應(yīng)滿足多層次租賃住房需求的品質(zhì)社區(qū)。

徐彬指出，城投寬庭保租房REIT順利上市體現(xiàn)了資本市場和市屬國企正積極響應(yīng)和落實中央倡導(dǎo)的“三大工程”任務(wù)，積極構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系以滿足不同收入群體的住房需求，提供多樣化的住房租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

央行于2023年初推出1000億元租賃住房貸款支持計劃，一年以來，該計劃已經(jīng)在青島、天津、福州等試點城市，釋放了多筆購置存量房源作為租賃住房的優(yōu)惠利率貸款，從信貸端切實支持自持租賃住房的發(fā)展。

2024年年初，央行與金融監(jiān)管總局又聯(lián)合發(fā)布了住房租賃“金融17條”意見（《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》）。更加全面地從加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等三大方面，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

戴德梁行估價部一份研報顯示，隨著信貸市場和資本市場資源配置的逐步優(yōu)化，租賃住房的參與主體將更多精力投入到專注做好產(chǎn)品與運營服務(wù)，有助于住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革目標的最終實現(xiàn)。