21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見習(xí)記者王巍 北京報(bào)道

以將近1.5億的價(jià)格貸款購(gòu)買商業(yè)樓盤，開發(fā)商未按約定交付房屋，那么買房人是否需要繼續(xù)還貸？

近日，社會(huì)各界對(duì)爛尾樓業(yè)主是否需要還貸問題持續(xù)關(guān)注，最高法的一份“（2019）民再245號(hào)判決書”也因此在朋友圈刷屏。判決書也顯示，本案借鑒意義較大，是“經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論”決定的結(jié)果。

最高院再審的這一起爛尾樓案件中，經(jīng)歷一審判決購(gòu)房者不用償還、二審改判購(gòu)房者繼續(xù)償還到最高院改判 ，一波三折，最終由最高人民法院審委會(huì)定調(diào)，認(rèn)定該案中開發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房合同解除后，購(gòu)房者不承擔(dān)繼續(xù)還貸的責(zé)任。

最高法在該案的判決中指出，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

 近1.5億購(gòu)房遭遇“爛尾”一審判開發(fā)商還貸

判決書顯示，2015年8月12日，王忠誠(chéng)與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱越州公司）簽訂《商品房預(yù)售合同》，以1.479億余元的價(jià)格購(gòu)買越州公司開發(fā)的西寧市城東區(qū)建設(shè)南路面積3736.19平米的商業(yè)用房。交付時(shí)間為2015年10月30日前。王忠誠(chéng)首付73983124元，剩余7397萬元按揭貸款。

2015年8月14日，王忠誠(chéng)等三人與建行青海分行、越州公司簽訂《借款合同》，約定：王忠誠(chéng)等三人向建行青海分行借款7397萬元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；貸款年利率6.215%；擔(dān)保方式為抵押加階段性保證，抵押財(cái)產(chǎn)即為王忠誠(chéng)所購(gòu)買的這套期房。同日，王忠誠(chéng)與建行青海分行、越州公司簽訂《抵押合同》，約定越州公司應(yīng)按預(yù)售合同約定期限向王忠誠(chéng)交房，交房時(shí)須經(jīng)建行青海分行書面同意；越州公司不按期交房而間接影響建行青海分行利益時(shí)，越州公司應(yīng)代替王忠誠(chéng)承擔(dān)賠償建行青海分行損失的責(zé)任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。

王忠誠(chéng)于2015年5月到8月間共向越州公司支付7398萬元。建行青海分行于2015年8月21日分8筆向越州公司支付7397萬元。后據(jù)王忠誠(chéng)表示，因?yàn)樵街莨具`約，導(dǎo)致購(gòu)房合同和借款合同解除，

根據(jù)（2017）青民初13號(hào)民事判決及（2017）最高法民終683號(hào)民事判決，前述《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠誠(chéng)累計(jì)償還貸款本金917萬元、利息609萬元，尚欠建行青海分行貸款本金6479萬元。

建行青海分行要求王忠誠(chéng)等人承擔(dān)還款責(zé)任，并將其訴至法院。要求判令王忠誠(chéng)等三人與越州公司共同償還貸款本金5854萬元以及律師費(fèi)和訴訟費(fèi)等。

一審法院判決駁回了建行青海分行的訴訟請(qǐng)求。

二審改判：購(gòu)房者繼續(xù)還貸

一審后，建行將案件上訴至青海高院。二審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為建行青海分行主張王忠誠(chéng)等三人與越州公司共同償還貸款本金5854萬元等支出能否成立。

法院認(rèn)為，2015年8月12日，王忠誠(chéng)與越州公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，2015年8月14日，王忠誠(chéng)等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》，上述當(dāng)事人之間發(fā)生民事行為產(chǎn)生的民事法律關(guān)系不同。建行青海分行與王忠誠(chéng)等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關(guān)系，王忠誠(chéng)與越州公司因簽訂《商品房預(yù)售合同》形成商品房買賣民事法律關(guān)系。

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，從法律關(guān)系上說是購(gòu)房人王忠誠(chéng)委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息，越州公司所還款項(xiàng)就是購(gòu)房人王忠誠(chéng)的還款，故王忠誠(chéng)作為《借款合同》主債務(wù)人的還款責(zé)任并未免除。

由于案涉《借款合同》被另案生效判決解除后，王忠誠(chéng)等三人對(duì)建行青海分行所負(fù)債務(wù)并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關(guān)系未消除。王忠誠(chéng)作為越州公司債權(quán)請(qǐng)求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，并未依據(jù)生效判決積極主張權(quán)利，其怠于行使權(quán)利的行為，造成建行青海分行債權(quán)受損。建行青海分行主張王忠誠(chéng)等三人償還貸款本息，并不違反法律規(guī)定，也與生效判決不沖突或產(chǎn)生歧義，符合雙方合同約定。王忠誠(chéng)等三人承擔(dān)償還貸款責(zé)任后，并不影響王忠誠(chéng)向越州公司主張返還權(quán)利。

青海高院二審判決：撤銷一審判決；王忠誠(chéng)等三人在判決生效后償還建行青海分行貸款本金5854萬元以及律師代理費(fèi)等。

最高法以權(quán)利義務(wù)失衡為由改判

二審后，王忠誠(chéng)一方提出上訴。最高法審理后認(rèn)為案件涉及三個(gè)要點(diǎn)：

第一，關(guān)于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北景钢校蛟街莨疚窗凑占s定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠(chéng)等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

第二，關(guān)于案涉《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人?！狈ㄔ赫J(rèn)為，該條款系建行青海分行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購(gòu)房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購(gòu)房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王忠誠(chéng)等三人在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠(chéng)等三人的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對(duì)王忠誠(chéng)等三人不具有拘束力。

第三，關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠(chéng)等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠(chéng)等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王忠誠(chéng)等三人并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠(chéng)等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。

具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)；王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

最高法指出，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

最高法再審改判撤銷青海高院的二審判決，維持西寧中院一審判決，駁回建行的起訴。